Gewerbefreiflächen in Deutschland erstmals analysiert

Das Volumen an Gewerbefreiflächen im deutschen Immobilienmarkt umfasst 396 Quadratkilometer – bei einem geschätzten Wert von 19 Milliarden Euro. Das ist das Ergebnis einer Studie der BulwienGesa AG im Auftrag von aurelis Real Estate GmbH & Co. KG, DB Services Immobilien GmbH und RAG Montan Immobilien GmbH. Erstmals wurden vermietete Gewerbefreiflächen in Deutschland sowohl qualitativ als auch quantitativ analysiert und auf ihr Chancen- und Risikoprofil hin untersucht.

Die Studie ergab, dass vermietete Gewerbefreiflächen in Deutschland kaum als Immobilienklasse wahrgenommen werden. Ihr Chancen- und Risikoprofil unterscheidet sich grundlegend von dem anderer Immobilienklassen. So bieten sie den Vorteil überschaubarer Investitions- und geringer Bewirtschaftungskosten. Außerdem weisen vermietete Gewerbefreiflächen eine relativ hohe Ertragssicherheit auf: 51 Prozent der analysierten befristeten Mietverträge und 47 Prozent der unbefristeten Mietverträge laufen bereits länger als fünf Jahre.

Aufbauend auf einer Abschätzung des Bestandes wurden auch die regionalen Chancen- und Risikocluster der vermieteten Gewerbefreiflächen analysiert. Die attraktivsten Märkte befinden sich demnach in den Städten Mannheim, Frankfurt am Main, Regensburg, München und Stuttgart. Diese Märkte weisen einen relativ geringen Bestand an Freiflächen bei vitaler Nachfrage auf. Deutlich niedriger ist die Attraktivität für Gewerbefreiflächen in Regionen, die stark vom Strukturwandel betroffen und somit von Flächenfreisetzungen gekennzeichnet sind. Hierzu zählen insbesondere Standorte in Ostdeutschland.

Das Mietniveau für vermietete Gewerbefreiflächen weist hohe Spreizungen auf: Es schwankt zwischen 0,10 Euro/qm und 6 Euro/qm; sehr vereinzelt werden auch Spitzenmieten von über 7 Euro/qm erzielt. Neben der Marktattraktivität gibt es weitere mietbeeinflussende Faktoren. So ergab die Studie, dass es auch in Märkten mit einer hohen Verfügbarkeit von
Gewerbefreiflächen ein knappes Angebot an Flächen gibt, die emissionslastige Nutzungen, wie etwa Recyclinganlagen, zulassen, was sich auch preislich auswirkt.

Auf dem Investmentmarkt spielen Gewerbefreiflächen bislang keine Rolle. Sie werden – wenn überhaupt – von den Nutzern gekauft oder als strategische Potenzialfläche für Nachbarbebauungen genutzt. Ertragsorientierte Akteure sind nicht am Markt vertreten. Die Studie könnte dies ändern, denn sie hilft, vermietete Freiflächen in das Bewusstsein von professionellen Immobilieninvestoren zu rücken. So können sie als Nischenprodukt am Investmentmarkt durchaus eine Alternative sein.

Dr. Joachim Wieland, Sprecher der Geschäftsführung bei aurelis Real Estate GmbH & Co. KG, sieht das Geschäftsmodell seines Unternehmens durch die Studie bestätigt: „Wir nehmen etwa die Hälfte unserer Mieterlöse durch gewerbliche Freiflächenvermietungen ein. Wenn wir das darlegen, begegnen wir oft der Frage, ob das nicht sehr riskant sei. Doch das Gegenteil ist der Fall: Vor der Vermietung müssen nur geringe bauliche Investitionen getätigt werden und während die Fläche vermietet ist, können wir prüfen, ob das Gelände für eine Projektentwicklung geeignet ist. Zudem ist die Standorttreue bei Mietern von gewerblichen Flächen besonders ausgeprägt und durch niedrige Ausgangsmieten sind Spielräume nach oben gegeben. Bei den gewerblichen Freiflächen handelt sich um eine eigene Assetklasse – ein Nischenangebot sicherlich, aber eines mit viel versprechender Zukunftsperspektive.“

 

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