Gewerbeparks als Keimzelle der Industrie 4.0

13.03.2019 von Dr. Joachim Wieland | Lesezeit: 4 Minuten
Gewerbeparks & Logistik
Die gegenwärtigen Herausforderungen der Branche existieren nicht losgelöst, sondern vielmehr in enger Wechselwirkung mit einem weiterhin kräftig wachsenden E-Commerce. Passende Flächenkonzepte sind gefragt.

Erschienen in: DVZ Magazin Logistikimmobilien | Ausgabedatum: 13.03.2019 | Seite: 18

Am 4. August 1998 machte der Internetpionier Jeff Bezos eine folgenschwere Ankündigung: Sein Start-up Amazon werde die Produktpalette erweitern und sich künftig nicht mehr auf den Handel von Büchern beschränken – ein entscheidender Schritt für den Onlinehandel von der Nische zum Massenphänomen. 20 Jahre später haben sich nicht nur die Lieferketten im Warenverkehr komplett gewandelt, es sind zudem zahlreiche Flächenlösungen für die Akteure der Logistikbranche entstanden. Neben kleinflächigen City-Logistikeinheiten zur Versorgung der letzten Meile haben sich beispielsweise die Güterverkehrszentren (GVZ) den neuen Anforderungen steigender Paketvolumina angepasst. Unter anderem ermöglichen sie Synergien zwischen den verschiedenen Unternehmen am Standort, die ihre Lieferfahrten zusammenlegen können.

Ein ähnlicher Pioniergeist wie seinerzeit beim Onlinehandel ist heutzutage bei den Technologien der Industrie 4.0 zu spüren – zum Beispiel beim 3-D-Druck. Sei es das größte je gedruckte Bauteil mit 37,7 m Länge oder das US-amerikanische Start-up, das mit Keramik verblendete Zahnprothesen aus dem 3-D-Drucker anbietet. Schlagzeilen wie diese sind die Vorboten einer nächsten grundlegenden Neustrukturierung der Lieferketten – sogar für diejenigen Unternehmen, die nicht selbst drucken. Erneut müssen sich die Akteure der Logistikwirtschaft und des produzierenden Gewerbes Gedanken darüber machen, welche Flächenlösungen zu ihren veränderten Prozessen passen. Denn die flächenspezifischen Herausforderungen der Industrie 4.0. existieren nicht losgelöst, sondern vielmehr in enger Wechselwirkung mit einem weiterhin kräftig wachsenden E-Commerce.


IMMOBILIEN MÜSSEN SICH DER ENTWICKLUNG ANPASSEN


Eine direkte Folge davon, dass sowohl kleinste Elemente als auch Großstrukturen auf den Mikrometer genau und ohne Stückzahlbegrenzung vor Ort hergestellt werden können, sind der Wegfall von Zwischenlagern und völlig neue Fertigungsprozesse. Produktionsstraßen werden durch Rohstofflager ersetzt, so dass Produktion, Logistik und Service enger miteinander verzahnt sind.

Welche Immobilienart passt zu diesen Entwicklungen? Diese Fragestellung mag nicht bei jedem Marktplayer auf dem Schirm sein, denn in der Vergangenheit waren Immobilien oft eine Ansammlung von funktionalen Bürogebäuden am Stadtrand: Moderne Gewerbeparks jedoch, die unter dem Gesichtspunkt verschiedener Nutzungsmöglichkeiten entwickelt oder revitalisiert werden, können die Prozesse der Industrie 4.0 gut abbilden. Ein hoher Anteil an „Flex Spaces“ – also flexibel nutzbaren Flächen im Gebäude – lässt kurzfristige Umrüstungen und Nutzungsanpassungen zu. Gleichzeitig haben Unternehmen in einem Gewerbepark eher die Freiheit, je nach Bedarf und Auftragslage Flächen zusätzlich anzumieten oder abzustoßen.

Ebenso relevant ist die urbane Lage der Objekte. Revitalisierte oder neue Gewerbeparks in den Randlagen der Metropolen sind verkehrstechnisch in der Regel gut an die Innenstädte angebunden. Diese Kundennähe eignet sich unter anderem für City-Logistik-Nutzungen. Auch im Hinblick auf den 3-D-Druck wird dies zukünftig zu einem wichtigen Faktor, da der Standort der additiven Fertigungsmodule maßgeblich darüber entscheidet, wie schnell ein individuell hergestelltes Produkt den Weg zum Besteller findet.

Dr. Joachim Wieland, CEO Aurelis Real Estate
Ein hoher Anteil an ,Flex Spaces’ lässt Umrüstungen und Nutzungsanpassungen im Gebäude zu.

In den kommenden Jahren könnten also immer mehr Akteure aus den Bereichen Produktion und Logistik eine zusätzliche Option in Betracht ziehen: In einen modernen Gewerbepark zu ziehen. Dabei ist es für die Unternehmen – ähnlich wie in einem zeitgemäßen GVZ – möglich, Kooperationen einzugehen. Gewerbeparks sind zwar auf einen vielseitigen Mieter- und Branchenmix ausgelegt gleichzeitig ist es jedoch das Ziel eines Betreibers, gemeinsame Schwerpunkte zu finden und Synergien zwischen den Mietern herauszubilden, deren Geschäftsmodelle einander ergänzen könnten.

 

SYNERGIEN ZWISCHEN MIETERN SCHAFFEN


Ist das der Fall, können wichtige Neuerungen, die Investmentmaßnahmen zur Nachoder Umrüstung erfordern, auf Augenhöhe diskutiert werden. Oft ist selbst den Experten der einzelnen Branchen im Vorfeld nicht klar, wie sich technische Neuerungen im Detail auf die jeweiligen Flächenbedürfnisse auswirken. Ob die deutschen Gewerbeparks tatsächlich zur Keimzelle der Industrie 4.0 werden und welche Anziehungskraft sie auf neue Mieterprofile ausüben, ist somit auch von der Kommunikationskultur und der Art und Weise abhängig, wie Nutzer und Vermieter miteinander kooperieren.

Die baulichen Gegebenheiten und ein passender Mieterbesatz reichen jedoch nicht aus, um Synergiebildung im tatsächlichen Betrieb umzusetzen. Daher ist das Management moderner Gewerbeparks von einer engen Kooperation der einzelnen Management-Disziplinen geprägt: strategisches Asset Management, organisatorisches und technisches Property Management, Mieterbetreuung und umbauorientierte Projektentwicklung.

Anstatt sich ausschließlich auf externe Dienstleister zu verlassen, sollten Vermieter das direkte Gespräch mit dem Nutzer suchen. Entscheidend ist, dass sie das Geschäftsmodell und die Prozesse der Mieter verstehen – so komplex diese auch sein mögen.

Ist das der Fall, können wichtige Neuerungen, die Investmentmaßnahmen zur Nach- oder Umrüstung erfordern, auf Augenhöhe diskutiert werden. Oft ist selbst den Experten der einzelnen Branchen im Vorfeld nicht klar, wie sich technische Neuerungen im Detail auf die jeweiligen Flächenbedürfnisse auswirken. Ob die deutschen Gewerbeparks tatsächlich zur Keimzelle der Industrie 4.0 werden und welche Anziehungskraft sie auf neue Mieterprofile ausüben, ist somit auch von der Kommunikationskultur und der Art und Weise abhängig, wie Nutzer und Vermieter miteinander kooperieren.