Im B-to-C-Segment sind es andere Faktoren, die neue Lösungen herausfordern: die stark steigende Zahl an Paketen für Endkunden, die Erwartungen der Konsumenten an Produktvielfalt und Liefergeschwindigkeit bei gleichzeitig immer dichteren Verkehrsströmen.
Die Immobilienwirtschaft sollte diese Entwicklungen kontinuierlich beobachten und ihre Auswirkungen auf Logistikimmobilien und -standorte untersuchen.
Vernetzte Prozesse bei Industrie 4.0
Der Lieferprozess ist heutzutage schon digitalisiert. Wenn wir den Status unserer online bestellten Ware nachverfolgen können, erleben wir einen kleinen Ausschnitt davon, was möglich ist. Die Zukunft der Logistik jedoch wird zum großen Teil automatisiert und noch viel stärker vernetzt sein. In der sogenannten Industrie 4.0 verzahnen sich durch Informations- und Kommunikationstechnik die Zulieferung von Elementen, die Schritte der industriellen Fertigung und die Auslieferung des fertigen Produkts.
Das Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) fördert verschiedene Projekte und Initiativen zu „Hybriden Dienstleistungen in der Logistik“ *. Die Frage ist: Wie sieht die Mensch-Maschine-Interaktion zukünftig aus? Gearbeitet wird unter anderem an Lösungen, bei denen Menschen mit Robotern und cyberphysischen Systemen kommunizieren.
Cyberphysische Systeme? Das sind beispielsweise intelligente Regale, Container oder Fahrzeuge, mit denen interagiert werden kann. Möglich machen das beispielsweise Sensoren, die physikalische oder chemische Reize aufnehmen und mit elektrischen Signalen darauf reagieren, oder Aktoren, die durch elektrische Signale gesteuert werden können. Ein Beispiel? Durch ein Sensornetzwerk achtet der Container darauf, dass die richtige Ware beladen wird und dass sie nicht beschädigt ist. Er fordert ein Transportfahrzeug an und sichert über den gesamten Transportzeitraum ein optimales Klima. Aber auch die Maschinen untereinander kommunizieren. Die Regale geben dem Roboter ein Signal, dass sie neu befüllt werden müssen. Er übernimmt das, ebenso wie das Packen und Beladen von Fahrzeugen.
Aber wie werden sich diese Themen auf die Immobilie der Zukunft auswirken?
Cyberphysische Systeme verändern wenig
Ob der Einsatz von cyberphysischen Systemen und Robotertechnik einen erheblichen Einfluss auf die Gestaltung einer Logistikimmobilie haben wird, ist zu bezweifeln. Allerdings könnte der Bedarf an Flexibilität steigen. Möglicherweise werden Unternehmen durch optimierte und automatisierte Prozesse mehr und höhere Regale bestücken können (und wollen). Die Folgen sind Anforderungen, die nicht unbedingt spektakulär, sondern lediglich eine Weiterentwicklung sind: höhere Hallen, eine Bodentragfähigkeit von 10 bis 15 Tonnen oder mehr, so wenig Stützpfeiler wie möglich, ein leistungsfähiges Daten- und Stromnetz sowie eine intelligente Gebäudetechnik und ggf. Ladestationen für E-Mobilität. Durch den höheren Stromverbrauch könnten der Bezug und die eigene Herstellung von regenerativen Energien an Bedeutung gewinnen. Die digitale Steuerung der Arbeitsprozesse senkt außerdem den Bedarf an menschlichen Arbeitskräften. Die Büroflächenquote, die momentan bei etwa 10 Prozent der Gesamtmietfläche liegt, könnte somit schrumpfen.