05.07.2018 von Dr. Alexander Nehm

Auch Standard kann schön sein

Es gibt einen Schatz, der immer seltener und teurer wird: Fläche. Zumal, wenn es sich um attraktive Fläche in Städten und Ballungsgebieten handelt. Um diesen Schatz buhlen Wohnprojekte mit Büroobjekten, schicken Hotels oder Einkaufszentren. Logistik- und Gewerbeflächen kommen dabei häufig zu kurz. Doch der Bedarf ist hier genauso groß wie bei anderen Nutzungsarten – wenn nicht größer. Anwohner und Wähler verbinden damit jedoch häufig nur die vermeintlichen Nachteile. Bei Kommunalpolitikern sind Gewerbe- und Logistikobjekte für attraktive Flächen deshalb eher unpopulär. Moderne Gewerbeparks stellen einen Ausweg aus dieser Zwickmühle dar.

Die Städte stehen vor einem Problem: Es wird immer mehr online eingekauft, und die Kunden erwarten eine immer schnellere und verlässlichere Lieferung in immer enger werdenden Zeitfenstern. Dafür braucht es eine funktionierende Infrastruktur beziehungsweise City-Logistik. Doch die Lager- und Logistikflächen der Online-Händler liegen meist außerhalb der Ballungszentren. Die Folge sind Heerscharen von Lieferdiensten mit Kleinlastern, die die Straßen verstopfen, um Kundenwünsche im B2C oder B2B zu erfüllen. Dasselbe gilt für den Handwerker, der kurzfristig etwas vom Großhandel benötigt, oder für das Geschäft um die Ecke, das beliefert werden muss. Wollen die Städte und Kommunen dieses Problem lösen, müssten sie die Gewerbe- und Logistikflächen näher an die Verbraucher heranführen.

Kommunen müssten mehr tun, um Logistik in die Städte zu holen


Doch kaum jemand wird eine attraktive, innenstadtnahe und gut angebundene Fläche in einer Großstadt für eine einfache Lager- oder Produktionshalle „verschwenden“. Die Nachteile liegen auf der Hand: vor allem der Lieferverkehr, je nach angesiedeltem Gewerbe auch Lärm- und Umweltbelastung. Lokal sind das verständliche Einwände. In der Summe allerdings ist in vielen Fällen nicht weniger, sondern mehr Verkehr die Folge dieser Stadtplanung. Eigentlich müssten Kommunen und Wirtschaftsförderer viel mehr tun, um bestimmte Betriebe und Betriebsstätten weiter in die Städte zu holen und ihnen dort die Flächen anzubieten, die sie benötigen.

In dieser Gemengelage erlebt nun der Gewerbepark eine bemerkenswerte Renaissance. Denn moderne Gewerbeparks stellen einen idealen Kompromiss in diesem Zielkonflikt dar. Sie leiden bei Anwohnern und Kommunalpolitikern in der Regel unter einem weniger schlechten Image. Doch was macht einen erfolgreichen modernen Gewerbepark aus und warum ist er beliebter als die einfache Logistikhalle?

Mietervielfalt in modernen Gewerbeparks


Das erste Kriterium ist die Mischnutzung. Moderne Gewerbeparks vereinen Logistikflächen, Produktionsstätten und Büroetagen. Hier findet der Paketdienst seine Lagerfläche für die letzte Meile, der Handwerker seine Werkstatt und die mittelständische Werbeagentur ebenso ihr Büro wie der junge Start-up-Gründer. Gerade die Möglichkeiten, die Gewerbeparks dieser Zielgruppe bieten können, sind ein ganz wesentliches Argument für die Ansiedlung von Unternehmensgründern: Denn attraktive, relativ kurzfristig und flexibel anmietbare Flächen in einem kreativitätsfördernden Umfeld und zu wettbewerbsfähigen Konditionen sind in den meisten deutschen Metropolen Mangelware. Der bunte Mietermix erfordert allerdings auch ein engagiertes und aktives Asset Management.

Ein zweites Kriterium ist ihre Lage. Moderne Gewerbeparks, die sich erfolgreich am Markt behaupten wollen, können nicht mehr 30 Kilometer außerhalb irgendwo auf der grünen Wiese und ohne öffentliche Verkehrsanbindung entstehen. Gut ausgebildete und talentierte Arbeitskräfte sind ein ebenso seltener Schatz wie attraktive Flächen. Diese Leute wollen sich nicht mehr morgens eine Stunde lang ins Auto setzen – sofern sie überhaupt eines besitzen. Gerade bei den jungen Unternehmern ist das längst nicht mehr immer der Fall. Mieter werden also im Sinne ihrer Mitarbeiter auf eine gute Anbindung des Gewerbeparks achten. 

Standardbauweise und Ästhetik sind kein Widerspruch


Drittens ist der Zuschnitt der Büro- und Logistikflächen effizient und nutzerfreundlich, gleichzeitig aber auch möglichst flexibel anpassbar an die Anforderungen der unterschiedlichen Mieter. Dies wird durch eine modulare und in weiten Teilen standardisierte Bauweise erreicht. Diese Bauweise bringt zwei weitere Vorteile mit sich: niedrigere Baukosten und ein größeres Interesse von Investoren. Professionelle Kapitalanleger haben Gewerbeparks alter Bauart noch gemieden, da sie nur schwer vergleichbar und damit bewertbar waren. Dieses Segment war zu heterogen, wird durch die Standardisierung nun aber besser skalierbar.

An vierter Stelle sollten moderne Gewerbeparks auch eine gewisse bauliche Ästhetik aufweisen, um bei den Mietern, aber auch bei den Anwohnern auf Akzeptanz zu stoßen. Das mag zunächst der modularen und standardisierten Bauweise widersprechen. Aber auch mit Standardbauteilen ist es möglich, zum Beispiel durch eine ansprechende Gestaltung der Fassaden, einem Gewerbeobjekt ein schöneres Kleid überzustreifen, als dies noch vor 20 oder 30 Jahren üblich war.

Aufenthaltsqualität – für Mitarbeiter und Anwohner


Und fünftens schließlich kommt eine höhere Aufenthaltsqualität hinzu. Dabei sind der Fantasie – je nach Größe des Gewerbeparks – wenig Grenzen gesetzt: eine Grünfläche auf dem Gelände, vielleicht ein kleiner gastronomischer Service oder eine Kantine, von den Mietern gemeinsam genutzte Flächen und bei sehr großen Gewerbeparks womöglich sogar eine Kita; viele Mieter bestehen auf solchen Annehmlichkeiten, weil ihre Mitarbeiter das mittlerweile einfordern.

In manchen Fällen gelingt es sogar, diese Aufenthaltsqualität auch den Anwohnern zugänglich zu machen und den Gewerbepark in das angrenzende Stadtviertel einzubinden. Auch auf Stadtplanungsseite sind das starke Argumente für den Gewerbepark der neuen Generation!

Dr. Alexander Nehm, Geschäftsführer Logivest Concept GmbH
Susanne Heck
Leiterin Marketing & Kommunikation
Mergenthalerallee 15-21
65760 Eschborn
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