04.08.2016 von Christoph Garbe

Logistik vs. Unternehmensimmobilie: “Da ist erhebliches Potenzial”

Logistik wird am deutschen Kapitalmarkt mittlerweile als investmentfähig betrachtet. Zögerlich ist man nach wie vor bei Unternehmensimmobilien. Zu sehr fehlt es an Marktransparenz und einer einheitlichen Begriffsdefinitionen. Wir haben Christopher Garbe, Geschäftsführer von Garbe Industrial Real Estate, gefragt, welche Unterschiede er zwischen den beiden Segmenten Unternehmensimmobilien und Logistik sieht.

Seit über 20 Jahren sind Sie auf dem Logistikmarkt aktiv, vor 12 Jahren haben Sie Ihren ersten institutionellen Logistikfonds aufgelegt. Was hat sich seitdem verändert?
Einfache Lagerhallen – früher oft mit Schmutz und Ineffizienz verbunden – haben sich zu modernen, vielfältig verwendbaren Logistikhallen entwickelt bis hin zu fast klinisch reinen Hallen z. B. für die Pharmaindustrie. Die Transparenz innerhalb des Marktes ist größer geworden. Dazu haben sicherlich Standardisierungen der Investmentkriterien und vermehrtes Research beigetragen. Dadurch kann man jetzt eine investmentfähige Logistikhalle definieren und die interessanten Logistikregionen sowie die Anforderungen an den Meso- und Mikrostandort bestimmen.

Seit 2015 bieten Sie Investoren auch Fonds für produktionsnahe Immobilien bzw. Unternehmensimmobilien an. Was war der Grund dafür, in diese zwar verwandte aber trotzdem für Sie neue Assetklasse zu gehen?
Der Wettbewerb innerhalb des Logistikimmobilienmarkts hat sich stark erhöht. Es gibt wegen des transparenten Marktes relativ geringe Markteintrittsbarrieren. Gerade bei langfristig vermieteten und modernen Objekten ist aufgrund der verfügbaren Daten und der Standardisierung eine besondere Expertise gar nicht mehr so relevant.

Interessant wird es erst, wenn der Mietvertrag ausläuft oder sich die Wertschöpfungskette verändert – dann ist Know-how gefragt. Denn gerade in der Kontraktlogistik sind die Margen gering; der Mietvertrag ist ein wesentlicher Kostenfaktor und der Logistiker ein absoluter Verhandlungsprofi, der zur Optimierung der eigenen Bilanz gerne um Centbeträge verhandelt. Wenn der Asset Manager dann das Geschäftsmodell des Mieters nicht kennt oder gewöhnlich nur über Eurobeträge pro Quadratmeter wie z. B. im Bürosegment verhandelt, dann sieht man sehr schnell nicht gut aus in solchen Verhandlungen. Den Eigentümer der Halle können so nicht unwesentliche Abwertungen und damit verbundene finanzielle Schäden treffen.

Bei Garbe haben wir unsere Logistikimmobilien bereits durch mehrere Vermietungs- und Instandhaltungszyklen erfolgreich betreut. Wir verfügen über ein hohes Verständnis für die Geschäftsabläufe unserer Mieter und die damit verbundene Wertschöpfungskette. Daher wollen wir nun unsere Expertise auch dort einsetzen, wo wir für unsere Investoren ein optimales Rendite-Risiko-Profil erkennen. Hier sehen wir gerade bei produktionsnahen Immobilien noch ein erhebliches Potenzial, wenn man die Geschäftsmodelle und die dazugehörige Wertschöpfungskette versteht – und das tun wir. 

Gibt es strukturelle Unterschiede zwischen den beiden Immobilientypen?
Grundsätzlich lautet die Antwort: ja.

Allerdings gibt es auch schon innerhalb der Logistikimmobilien unterschiedliche Gebäudetypen mit strukturellen Verschiedenheiten. Während mit einer klassischen standardisierten Logistikhalle meist die Distributionsimmobilie gemeint ist, unterscheiden sich die Lagerhallen häufig in Gebäudehöhen und allgemeiner Gebäudequalität. Die Umschlagshalle wiederum ist oft hochmodern und meist in erstklassigen zentralen Lagen.

Die produktionsnahe Immobilie unterscheidet sich von den genannten Immobilientypen insofern, dass bei den genannten Typen die Immobilie selbst entscheidend für das Geschäftsmodell ist. Bei der produktionsnahen Immobilie ist eher der Inhalt der Halle entscheidend – deshalb ist sie meist aufwändiger ausgestattet als eine reine Logistikimmobilie. Grundsätzlich dient eine produktionsnahe oder Unternehmensimmobilie nicht nur der Distribution und Lagerung von Gütern, sondern auch vor allem der Produktion und Verwaltung. Das heißt, es gibt eine intensivere Beleuchtung, eine aufwändigere IT-Verkabelung für digitale Prozesse und bessere Klimatechnik für die größere Anzahl an Mitarbeitern. Die Investition in die produktionsnotwendigen Anlagen beträgt oft ein Vielfaches des Wertes von Hallenkorpus und Grundstück. Die Miete ist somit nur ein geringer Kostenfaktor, was den Mieter weniger sensibel für die Miethöhe macht. Des Weiteren sind die Mieter eher bereit, langfristige Mietverträge einzugehen, um die getätigten Investitionen in die Produktionsanlagen nachhaltig zu sichern.

Wie erklären Sie sich, dass Logistik als Anlageklasse populärer ist als die produktionsnahe Immobilie?
Logistik ist eine klar abgegrenzte Assetklasse. Hinzu kommt, dass durch den E-Commerce inzwischen für jeden ersichtlich ist, dass Logistikimmobilien einen essenziellen Teil in der Wertschöpfungskette darstellen und ein Teil des täglichen Lebens sind. Die Objekte sind meist in hohem Maße standardisiert. Es gibt bestimmte festgelegte Parameter, die Banken und Investoren verstehen und akzeptieren.

Diese Markttransparenz ist bei Unternehmensimmobilien weitaus weniger ausgeprägt. Auch die Begrifflichkeit ist meist unklar, und die Definition von Unternehmensimmobilie beinhaltet ein weites Spektrum. Auch wenn man sich auf produktionsnahe Immobilien beschränkt, gibt es hier keinen standardisierten Immobilientyp „Produktionsimmobilie“. Oft ist auch unklar, was mit Produktion oder produktionsnah gemeint ist. Verbunden wird damit aber immer eine hohe Abhängigkeit vom Mieter oder eine Immobilie, die speziell zum Zwecke des Mieters errichtet wurde. Dann rutscht man schnell in den Bereich der Spezialimmobilie, die nicht generisch und drittverwendbar ist. Das ist aber gerade bei produktionsnahen Immobilien nicht richtig, denn hier wird von den Maschinen, die in dem Objekt stehen, auf das Objekt selbst geschlossen. Betrachtet man die Unternehmensimmobilien näher, so handelt es sich häufig lediglich um eine unspezifische Hülle für den spezifischen Fertigungszweck, und diese kann durchaus nachnutzbar und generisch sein.

Was muss man Ihrer Ansicht nach tun, um das Bewusstsein der Investoren für die Chancen dieser Assetklasse zu schärfen?
Die Vorteile einer Investition in Unternehmensimmobilien müssen bekannter werden.

Hier sind sicherlich Stichworte: Investitionen der Mieter in Produktionsanlagen und daraus resultierende Standorttreue, auch durch Abhängigkeit von spezialisierten Mitarbeitern oder strategischen Lagen zum Kunden.

Außerdem sollte man bei der Entwicklung von neuen Standorten darauf achten, dass das Gebäude auch anders industriell oder logistisch nutzbar gemacht werden kann. Hier ist die kurzfristig aufwändigere Lösung langfristig oft die optimale. Das heißt konkret, anstatt einer Deckenhöhe von 6 Meter lieber 10 Meter hoch zu bauen und auch schon an der einen oder anderen Seite an genügend Loading Docks zur späteren Nachrüstung zu denken, obwohl man momentan vielleicht nur ebenerdige Tore benötigt.

Es sollten darüber hinaus – ähnlich wie bei Logistik – Standards etabliert werden, die für die Investoren Transparenz und Vergleichbarkeit herstellen. Die „Initiative Unternehmensimmobilien“, in der die großen Akteure auf dem Markt der Unternehmensimmobilien vertreten sind, ist ein guter Anfang. Sie gibt zweimal im Jahr ihren Marktbericht heraus, der auf Primärdaten von den Marktteilnehmern beruht. Ziel ist es, die erwähnte Transparenz und Vergleichbarkeit herzustellen. 

Christoph Garbe, Geschäftsführer Garbe Industrial Real Estate GmbH
Susanne Heck
Leiterin Marketing & Kommunikation
Mergenthalerallee 15-21
65760 Eschborn
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