04.08.2016 von Martin Adolph

“Bauen Sie das mal um, wir brauchen Platz für was anderes!“

In seiner Arbeit als Asset Manager begegnet Martin Adolph verschiedenen Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen. Jedes Unternehmen hat seine eigenen Anforderungen an die Ausgestaltung der Immobilie. Dabei behält er die Flexibilität und die Drittverwendungsfähigkeit des Objekts immer im Auge.

„Wir brauchen eine coole Location, die mit unserer Firma mitwachsen kann.“ Mit dieser Anforderung kam vor einem Jahr ein junges Unternehmen aus der IT-Branche zu uns. Die coole Location war schnell gefunden: ein denkmalgeschütztes, mit viel Liebe saniertes Backsteingebäude. Der Standort: das ehemalige Ausbesserungswerk der Bayerischen Staatsbahn in München-Neuaubing – das Triebwerk.

So, wie gute Eltern ihre Kinder alle gleich lieben sollten, so sollte man auch als Asset Manager (Begriffsabgrenzung siehe Folgeseite) all seine Projekte mit derselben Begeisterung betreuen. Aber hier wie dort gibt es immer mal Ausreißer nach oben. Mein heimliches Lieblingskind ist das Triebwerk: 140.000 Quadratmeter Grundstücksfläche, rund ein Dutzend Backsteinbauten aus dem 19. Jahrhundert mit Flächen von 1.000 bis 24.000 Quadratmetern, ein Kesselhaus, dazwischen moderne Unternehmenssitze, das ganze Areal durchzogen von riesigen naturbelassenen Biotopflächen. Wir arbeiten intensiv an diesem Projekt seit 2012, bebauen freie Grundstücke und revitalisieren nach und nach die historische Industriearchitektur. Inzwischen haben wir neun verschiedene Unternehmen mit insgesamt knapp 4 Mio. Euro Mieterträgen für den Standort gewinnen können.

Altbau oder Neubau ist auch eine Frage des Images

Rund ein Dutzend große und kleine Werksgebäude oder -hallen wurden auf die Qualität der Bausubstanz untersucht. Sie werden behutsam saniert und in die Gesamtplanung integriert. Dabei müssen technisch zeitgemäße Lösungen mit den Anforderungen des Denkmalschutzes kombiniert werden. Ein Beispiel? Neben Fassaden und Dächern sollen vor allem die Fenster in ihrer ursprünglichen Form erhalten bleiben. Um energetischen und ästhetischen Ansprüchen zu genügen, werden die alten Fensterrahmen und Glasscheiben restauriert und wieder eingebaut. Von innen wird eine moderne Wärmeschutzverglasung montiert. Das ist in der Umsetzung kostspielig, sieht aber gut aus. Ob und wie wir das im Einzelfall umsetzen, besprechen wir individuell mit unseren Mietern.

Solch aufwändige Sanierungen müssen im Mietpreis berücksichtigt werden. Dafür hat unser Nutzer aber einen Firmensitz mit viel Charakter. Die grundsätzliche Entscheidung für oder gegen eine historische Bausubstanz hängt oft damit zusammen, ob ein Unternehmen Publikumsverkehr hat oder ob es aus Imagegründen eine besondere Umgebung wählen möchte.

Bei Umbau und Expansion sind kurzfristige Lösungen gefragt

Das führt uns zurück zu dem jungen Unternehmen aus der IT-Branche. Wir haben gleich im Mietvertrag vereinbart, die erwartete Expansion zu begleiten. So können wir gemeinsam mit den Mietern frühzeitig neue Raumlösungen entwickeln und anbieten. Ähnlichen Situationen begegnen wir in Gesprächen mit unseren Mietern immer öfter. Vor zwei Jahren haben wir einen Mietvertrag mit einem Broadcasting-Unternehmen für 1.500 Quadratmeter in einem Hallenneubau abgeschlossen. In der Folgezeit schoss das Business unerwartet durch die Decke – die Firma benötigte nun die doppelte Fläche zusätzlich. Am selben Standort war bereits alles vermietet, aber aus unserem Portfolio konnten wir zwei andere Areale in der Nähe anbieten.

Manchmal aber heißt es auch: „Können Sie das noch mal umbauen? Wir brauchen hier Platz für etwas anderes.“ So haben wir für eine Konzerntochter der Deutschen Bahn, die ihren Schwerpunkt im Bereich Fahrzeugelektronik hat, einen Neubau mit Büros, Werkstatt, Lager und Sozialräumen erstellt. Als der Bau im März 2015 fertiggestellt wurde, befand sich die Kantine für 120 Mitarbeiter im Erdgeschoss. Heute gehen die Angestellten zum Essen ins 3. OG. Und da, wo die Kantine war, werden die Batterien der modernen ICE-Flotte getestet. 

Objekte sind für verschiedene Unternehmen nutzbar

Diese Beispiele zeigen, dass die Objekte, die wir betreuen, eine hohe Flexibilität zulassen. Und das bedeutet nichts anderes als: Sie sind drittverwendungsfähig. Diese Eigenschaft wird Unternehmensimmobilien vor allem vom Kapitalmarkt häufig abgesprochen. Aber warum?

Betrachte ich mir unsere vornehmlich mittelständischen Mieter, so finde ich eine Bandbreite, die beispielsweise vom Elektrotechnik-Großhandel über den Autoteilehersteller bis zum Broadcasting-Unternehmen reicht und von der Digitaldruckerei über den Indoor-Spielplatz-Betreiber bis zum Möbeldesigner. Untersucht man dann die jeweilige Immobilie für diese unterschiedlichen Unternehmen, so stellt man große Ähnlichkeiten fest: Es sind meist Hallen mit Büroanteil. Räumt nun der Betreiber des Indoor-Spielplatzes seine Spielgeräte aus dem reizvollen Backsteinbau heraus, könnte dort der Autoteilehersteller aus dem Neubau einziehen. Und wenn der Designer entscheidet, für seinen Showroom auf den „Red-Brick-Charme“ zu verzichten, könnte er seine Möbel auch im sachlichen Ambiente einer Neubauhalle ausstellen. Der wesentliche Unterschied zwischen den Standorten liegt in der Anmutung und im Innenausbau, nicht in der Immobilie oder in der Lage.

Die Rolle des Vermieters ändert sich

Wenn wir unser Aurelis-Mietportfolio betrachten, stellen wir uns etliche Fragen: Welche Objekte sollten, welche müssen revitalisiert werden? Wie strukturieren wir die Immobilie? Welche Branchen passen zu welchem Standort? Welche Branchen haben Zukunft? Welche Zusammensetzung an Mietern und welche Staffelung der Mietvertragslaufzeiten schafft eine solide Risikostreuung? Wie gestalten wir die Mietkonditionen? Und über allem steht die Frage: Was brauchen die Mieter?

Wir lassen uns die Anforderungen der künftigen Nutzer erläutern, wollen ihr Geschäftsmodell und ihre Arbeitsprozesse verstehen und setzen das in Flächenkonzepte, Zeit- und Kostenpläne um. Die Rolle des Vermieters hat sich geändert. Weg von der reinen Bereitstellung standardisierter Flächen nimmt er immer mehr die Rolle des Problemlösers für den Nutzer ein. Die Immobilie muss die Arbeitsprozesse bestmöglich unterstützen. Die Mieter fordern maßgeschneiderte Lösungen und zeichnen sich im Gegenzug durch überdurchschnittliche Standorttreue aus. Zum ersten, weil sie Anforderungen an die Lage haben, die nicht überall umsetzbar sind. Zum zweiten, weil sie die Kosten für eine Betriebsverlagerung scheuen. Und zum dritten, weil sie bei uns schnell bedient werden. Wenn sie etwas brauchen, wollen sie keine zwei Monate auf eine Antwort und keine zwei Jahre auf eine Umsetzung warten.

Das heißt: Sichert ein Immobilien-Asset-Manager über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie ihre Flexibilität und Wertbeständigkeit, so bindet er nicht nur seine Nutzer, sondern macht die Assetklasse Unternehmensimmobilie auch für den Kapitalmarkt investierbar. 

 

Definition „Asset Management“

Der Begriff Asset Management kommt aus der Finanzwirtschaft und beschreibt die professionelle Vermögensverwaltung. In der Immobilienwirtschaft müsste es eigentlich vollständig „Real Estate Asset Management“ heißen. Damit ist die Verwaltung von Immobilien als Vermögenswerte gemeint. Bei beiden Formen des Asset Managements wird die „Verwaltung“ als aktive Tätigkeit verstanden. Wesentlicher Bestandteil des Real Estate Asset Managements ist die Wertstabilisierung und Wertsteigerung der Immobilien. Unterdisziplinen sind das Property Management und das Facility Management.

Asset Management bei Aurelis

Asset Management bedeutet bei Aurelis, alle Wertsteigerungspotenziale des Mietportfolios als Eigentümer selbst steuern und nutzen zu können. Das umfasst die Disziplinen Investment, Bestandsoptimierung, Projektentwicklung, Vermietung und Verkauf. Asset Management ist der initiale Wertschöpfungsprozess. Asset Services, Property oder Facility Management umfassen im Schwerpunkt eher den operativen Teil der Verwaltung eines Portfolios. Das Asset Management ist somit ein wichtiger strategischer Werthebel für die managementintensive Gattung der Unternehmensimmobilien.

Martin Adolph, Leiter Asset & Property Management Region Süd
Susanne Heck
Leiterin Marketing & Kommunikation
Mergenthalerallee 15-21
65760 Eschborn
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