26.03.2018 von Prof. Dr. Günter Vornholz

"Zu gegebener Zeit wird es zu einem Käuferstreik kommen"

Prof. Dr. Günter Vornholz leitet die Professur für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum und beschäftigt sich mit der volkswirtschaftlichen Analyse von Immobilienwirtschaft und -märkten. Wir wollten von ihm wissen, in welche Richtung sich der Immobilienmarkt nach seiner Einschätzung 2018 entwickeln wird und worauf sich Immobilieninvestoren und -bestandshalter einstellen sollten.

2017 war für die Immobilienwelt ein hervorragendes Jahr. Selbst die prophezeiten Krisen wegen Trump und Brexit ließen auf sich warten. Wie haben Sie die Stimmung in der Branche wahrgenommen?

Der Markt hat das zehnte Jahr in Folge neue Erfolge hingelegt. Trotz der vielen Negativszenarien, die Anfang des Jahres aufgestellt wurden, lief es wieder einmal positiv für die Branche. Der Grund dafür: Die Liquidität ist hoch und es gibt nach wie vor nur wenig Investitionsalternativen am Markt. Viele Investoren zählten deshalb auf Immobilien und ich vermute, sie werden es auch weiterhin tun.

Nach Ihrer Meinung deutet also nichts auf eine Kehrtwende hin?

Derzeit sehe ich keine Anzeichen dafür. Auch in den ersten Wochen des neuen Jahres war die Stimmung positiv. Es gibt zwar warnende Kräfte, aber nur vereinzelt. Ich erwarte für 2018 eine Trendfortschreibung unter gleichen oder ähnlichen Rahmenbedingungen sowie einen leichten Rückgang der Renditen, da die Preise stärker steigen werden als die Mieten.
Überhaupt glaube ich, dass die Zinspolitik der EZB und die politischen Unsicherheiten bei den Investitionsentscheidungen von Immobilienunternehmen nicht besonders ins Kalkül gezogen werden. Ich könnte mir vorstellen, dass es zu gegebener Zeit zu einem Käuferstreik kommt. Irgendwann werden Investoren schlichtweg nicht mehr bereit sein, die hohen Marktpreise zu bezahlen. Dann wird der Markt zusammenbrechen, ähnlich wie 1638 zur Tulpenmanie, die älteste Preisblase der Geschichte. Damals kostete eine Tulpenzwiebel ungefähr so viel wie ein Haus.

Bei wirtschaftlichen Entwicklungen spricht man oft vom Gesetz der sieben Jahre: Auf drei bis vier Jahre Wachstum folgt ein Abschwung, der zwei bis drei Jahre andauert. Auf die Immobilienwirtschaft lässt sich dieser Zyklus nach Ihrer Meinung allerdings nur bedingt anwenden. Warum?

Grundsätzlich muss man dazu sagen, dass das Gesetz der sieben Jahre eine – salopp gesprochen – Pi-mal-Daumen-Rechnung ist und man hier keineswegs von echten Gesetzmäßigkeiten sprechen kann. Rationale Erklärungen gibt es für wirtschaftliche Entwicklungen längst nicht immer. Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass Volkswirte mit ihren Prognosen auch mal falschliegen. Gerade die derzeitigen Rahmenbedingungen erschweren es, verlässliche Aussagen zu treffen, da sie in dieser extremen Form noch nie verarbeitet wurden. Experten sprechen zudem immer weniger von Zyklen, sondern eher von einem Auf und Ab der Märkte, das durch politische oder finanzwirtschaftliche Ereignisse verursacht werde. Immobilienmärkte sind – vor allem im Vergleich zu beispielsweise Aktienmärkten – weniger transparent, weshalb sich solche Theorien noch weniger auf sie übertragen lassen.

Angesichts dieser fehlenden Transparenz: Wie und in welchem Turnus sollten Bestandshalter ihre gewerblichen Objekte auf Krisensicherheit und Zukunftsperspektiven überprüfen?

Bestandshalter sollten ihr Portfolio kontinuierlich überprüfen, dabei aber immer langfristig denken. Bei Immobilien ergibt es wenig Sinn, zum Opportunisten zu werden. Meine Empfehlung hier ist es, sich vor einer Investitionsentscheidung ausgiebig mit dem Markt und dem Standort zu beschäftigen.

Mit Gewerbeimmobilien – gerade mit dem Segment der Unternehmensimmobilien – kann man momentan noch Renditen zwischen 4,7 und 6,8* Prozent erzielen. Sollten Bestandshalter von Gewerbeimmobilien lieber jetzt die Reißleine ziehen und die (noch) gute Marktsituation nutzen, um zu verkaufen?

Das gilt eventuell für B- und C-Lagen von Gewerbeimmobilien. Denn wenn es zum Abschwung kommt, werden diese als Erstes betroffen sein, und Immobilien in diesen Lagen werden im Preis sinken. Anders sieht die Lage in den starken wirtschaftlichen Zentren Deutschlands aus, wie beispielsweise im Rhein-Main-Gebiet. Ich erwarte nicht, dass die Immobilienmärkte dort in naher Zukunft einbrechen werden.


* Die 5 % Studie 2017 – Wo investieren sich noch lohnt | Eine Studie der bulwiengesa AG und Drees & Sommer SE

Prof. Dr. Günter Vornholz, Professor of Real Estate Economics, EBZ Business School Bochum
Susanne Heck
Leiterin Marketing & Kommunikation
Mergenthalerallee 15-21
65760 Eschborn
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