26.03.2018 von Helge Scheunemann

Rekorde und kein Ende?

2017 war für die Immobilienwirtschaft ein hervorragendes Jahr. Viele fragen sich bereits, ob es auch 2018 so weitergehen wird. Wir haben Helge Scheunemann, Head of Research Germany bei Jones Lang LaSalle SE, gebeten, das vergangene Jahr noch einmal Revue passieren zu lassen und uns darüber hinaus seine Einschätzung mitzuteilen, worauf sich die Branche für 2018 einstellen sollte.

Der deutsche Investmentmarkt befindet sich im neunten Jahr eines kontinuierlichen Aufschwungs und hat sich als Anlageklasse neben Anleihen und Aktien fest etabliert. Damit drehen sich Anlagestrategien und -entscheidungen von Investoren auch viel um die Zinspolitik. Und hier fragt man sich: Wann steigen denn nun die Zinsen? Stehen wir schon kurz vor einer Zinswende oder sind wir bereits mittendrin? Viel wird künftig davon abhängen, wie sich die EZB ihre weitere Geldpolitik vorstellt und welche Störfeuer von politischen Situationen entfacht werden. Was relativ sicher ist – die Leitzinsen werden früher oder später von der EZB angepasst. Bislang zeichnet sich ein sehr moderates Vorgehen der EZB ab (wie jetzt schon mit dem reduzierten Anleihenankaufprogramm zu beobachten), mit einer ersten Zinserhöhung im ersten Halbjahr 2019. Außerdem glauben wir, dass sehr viele Marktteilnehmer ebenfalls mit einem nur moderaten Zinsanstieg rechnen, so dass ein solcher kein unerwarteter Schock wäre, sondern vielfach bereits jetzt eingepreist sein dürfte.

 

2017 setzte eine neue Transaktionsrekordmarke


Das Transaktionsgeschehen auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt zeigte sich 2017, wie bereits in den sieben Jahren zuvor, äußerst lebendig. Insgesamt hat das Jahr 2017 mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 56 Mrd. Euro seine Marke gesetzt und den alten Rekord aus 2015 sogar um 1,7 Mrd. Euro übertroffen.

Verwunderlich ist das nicht. Starke Vermietungsmärkte, unverändert niedrige Zinsen, hoher Anlagedruck sowie eine florierende Wirtschaft sorgten für eine boomende Nachfrage nach Anlageprodukten. Der Rekordwert liegt aber auch in gestiegenen Kaufpreisen begründet. Der extreme Produktmangel in begehrten Lagen sorgte dafür, dass das Jahr 2017 vor allem von kräftigen Renditerückgängen und in der Folge davon auch von neuen Anlegerstrategien geprägt war. Investoren wichen verstärkt auf Märkte abseits der Metropolen aus, andererseits fokussierten sich immer mehr Investoren auf Projektentwicklungen. Sogenannte Forward Deals, überwiegend in den Big 7 – Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München –, standen hoch im Kurs. Projektentwicklungen werden bereits in einer sehr frühen Phase mit Nutzern verhandelt bzw. vorvermietet und werden so bereits vor Fertigstellung zu einem interessanten Investmentprodukt. Neben den Forward Deals gingen 2017 wieder einige Milliardentransaktionen über den Notartisch, wie der Verkauf der Logicor-Plattform im zweiten Quartal (> 1,9 Mrd. Euro) oder das Sony-Center im dritten Quartal (1,1 Mrd. Euro).

Positive Signale aus dem internationalen Raum


Die Beteiligung ausländischer Investoren am Marktgeschehen war 2017 besonders hoch. Fast die Hälfte des gewerblichen Transaktionsvolumens stammte aus dem Portemonnaie ausländischer Investoren. Insbesondere asiatische Anleger machten Nägel mit Köpfen. Neben den klassischen Kapitalherkunftsländern USA und Großbritannien erreichten sie einen Anteil von mittlerweile rund 10 %.

Büroimmobilien und Berlin im Fokus der Investoren


Das rege Marktgeschehen erstreckte sich auf alle Assetklassen. Knapp 25 Mrd. Euro steuerten Büroimmobilien zum Investmentvolumen bei – nach wie vor Platz 1 der Assetklassen. Dagegen reduzierte sich der Anteil der Einzelhandelsimmobilien, was auch mit der zunehmend kritischen Haltung der Investoren und den sehr langen Verkaufsprozessen zusammenhängt. Des einen Leid, des anderen Freud. Während der kontinuierlich wachsende E-Commerce-Handel zu einer rückläufigen Nachfrage nach Ladenflächen führte, erwächst hieraus eine immer stärker wachsende Nachfrage nach Logistikflächen. Logistikimmobilien erzielten mit einem Anteil von rund 15 % am Transaktionsvolumen eine neue Bestmarke und nehmen einen immer höheren Anteil in den Portfolios der Investoren ein. Ein weiterer Trend des Jahres: Knapp 5,4 Mrd. Euro (9 %) wurden in Gebäude mit Nutzungsmix investiert, die insbesondere in den zentralen Lagen der Städte als urbane Quartiere entstehen. Und auf geografischer Ebene mauserte sich Berlin zu DEM deutschen Investment-Hotspot. Mit investierten mehr als 7 Mrd. Euro rückte die Hauptstadt somit in die Riege globaler Topdestinationen auf.

Renditen auf Talfahrt


Der verschärfte Wettbewerb unter den Investoren um die besten Produkte hatte auch gesunkene Renditen und damit steigende Preise zur Folge. Über die Big 7 hinweg sank die Rendite im Bürosegment auf 3,27 % und erstmals in einer deutschen Stadt sank in Berlin die Anfangsrendite sogar auf unter 3 %. Ein besonders gefragtes und gleichzeitig rares Anlageprodukt: innerstädtische Geschäftshäuser in Topeinkaufslagen der großen Städte – trotz der anhaltenden Diskussionen über Online-Shopping. Auch für Fachmärkte und Shoppingcenter gaben die Renditen zum Jahresende noch einmal leicht nach (5,30 % bzw. 3,90 %). Der stärkste Rückgang der Renditen ließ sich allerdings bei Logistikimmobilien beobachten. Hier sanken die Spitzenrenditen im Vergleich zum Vorjahr um 60 Basispunkte auf nur noch 4,50 %.

Aussichten für 2018 – kein Abflauen des Höhenflugs in Sicht


Der Run auf deutsche Gewerbeimmobilien bleibt aus meiner Sicht auch 2018 ungebrochen. Aktuelle sowie prognostizierte gesamtwirtschaftliche Rahmendaten geben die richtigen Vorzeichen für weiteres Wachstum. Dieses beflügelt die Vermietungsmärkte und eröffnet Mietsteigerungspotenziale, an denen Anleger teilhaben wollen. Momentan deutet für 2018 nichts darauf hin, was uns dazu veranlassen sollte, ein negatives Szenario an die Wand zu malen. Höchstwahrscheinlich wird auch in diesem Jahr ein Transaktionsvolumen in ähnlicher überdurchschnittlicher Größenordnung wie im Vorjahr erzielt. Die Halbierung der Anleihenkäufe durch die EZB ab Januar 2018 wird die Bedeutung der Immobilie als Anlageklasse aus meiner Sicht nicht negativ beeinflussen. Die Nachfrage ist nach wie vor groß und der Renditeabstand von Immobilien im Vergleich zu Staatsanleihen bleibt immer noch deutlich positiv. Im weiteren Verlauf könnten steigende Anleiherenditen aber dazu führen, dass sich der Renditeabstand verkleinert – mit der Folge, dass sich Investoren, die traditionell eher auf Anleihen fokussiert waren, aus dem Immobilienmarkt zurückziehen. Eine erste Erhöhung des Leitzinses wird wohl kaum unmittelbare Auswirkungen auf die Preise der Gewerbeimmobilien haben, und Immobilien werden im Vergleich zu anderen Anlageklassen noch immer eine attraktive Verzinsung bieten. Speziell im Bürosegment wird die Nachfrage immer noch höher bleiben als das Angebot. Schließlich ist auch der enorme Produktmangel ursächlich für den Preisanstieg. Unternehmen stellen ein, fragen mehr und neue Flächen an. Alles andere als ein Umfeld für in absehbarer Zeit fallende Preise.

Helge Scheunemann, Head of Research Germany, Jones Lang LaSalle SE
Susanne Heck
Leiterin Marketing & Kommunikation
Mergenthalerallee 15-21
65760 Eschborn
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