14.04.2016 von Prof. Dr. Elmar Schütz

Arbeitsplatz 4.0 – Die Immobilie als Hülle eines Ökosystems

Die Digitalisierung wirkt sich auf viele Bereiche der Immobilienwirtschaft aus. Die Folgen sind vernetzte Onlinesysteme, die gezielter bei der Immobiliensuche unterstützen, eine immer raffiniertere Gebäudetechnik oder eine optimierte Verarbeitung von Gebäude- und Mieterdaten. Und das sind nur einige Beispiele. Genauso wichtig sind aber auch die Konsequenzen der Digitalisierung auf die Immobilienentwicklung. Wie wird das Büro, wie die Produktionsstätte der Zukunft aussehen? Dazu sprechen wir mit Prof. Dr. Elmar Schütz, Leiter Projektentwicklung in der Aurelis Region Mitte.

Herr Prof. Schütz, welchen konkreten Einfluss hat die Digitalisierung auf die Immobilienentwicklung?

Erstens: Die Standorte werden sich verändern. Gewerbebetriebe werden in Richtung Innenstadt rücken. Mit digitalen Produktionstechniken, die weniger Immissionen erzeugen und somit wohnverträglich sind, ist das möglich. Auch KEP-Logistiker [KEP=Kurier, Express, Paketdienst] suchen Standorte, die dichter am Kunden liegen, um die wachsenden Online-Bestellungen schneller ausliefern zu können. Zweitens: Durch die vielfältigen Möglichkeiten in der digitalen Welt werden sich vermehrt neue Geschäftsmodelle formieren. Manche werden erfolgreich sein, manche scheitern. Unternehmen werden schneller wachsen und bei Bedarf wieder schrumpfen. Daher brauchen sie mehr Flexibilität bei Mietflächen und Vertragslaufzeiten. Drittens: Schon heute lässt sich beobachten, dass Menschen vernetzter und hierarchiefreier arbeiten als früher und am liebsten von überall. Das wird sich künftig noch verstärken. In der Folge wird die klassische Büroform des personalisierten Zellenbüros seltener.

Bleiben wir zunächst beim ersten Punkt. Ist die Mischung von Gewerbe und Wohnen in der Stadt, wie Sie sie skizzieren, nach dem Baugesetz überhaupt möglich?

Das ist in der Tat ein Problem. In der Baugesetzgebung werden die Funktionen eher getrennt betrachtet. Eine Gebietskategorie, die eine wirklich dichte Mischung von Wohnen, Gewerbe, Handel und sozialer Infrastruktur erlaubt, existiert nicht. Der heutigen Dynamik in den Städten ist das nicht mehr angemessen. Hier ist der Gesetzgeber gefragt, damit innerstädtische Gebiete in einer freien Mischung und mit einem höheren Lärm- und Verkehrspegel realisiert werden können.

Bedeutet das im Gegenzug, die Gewerbeparks am Stadtrand werden irgendwann einmal verschwinden, weil Gewerbebetriebe künftig in die Stadt wollen?

Nein. Nicht jeder kann und nicht jeder will in die City. Gewerbeparks, wenn sie intelligent zusammengestellt sind, werden im Gegenteil eine Renaissance erleben. Voraussetzung ist, dass sie aus Immobilien bestehen, die einer robusten Grundstruktur folgen und flexibel gestaltet werden können. Gebäude und Nutzungsflächen für Büro, Lager und Produktion sollten sich rasch an wechselnde Bedarfe des Mieters anpassen lassen.

Sie sprachen schon zu Beginn davon, dass Unternehmen mehr Flexibilität bei Mietflächen und Vertragslaufzeiten brauchen. Machen Vermieter das mit?

Sie werden keine Wahl haben. Unternehmen werden sich im Zeitalter der Digitalisierung schneller ändern. Die wenigsten Firmen wollen sich noch für 15 Jahre an eine bestimmte Mietflächengröße und einen Standort binden. Und wer sich für das Segment der jungen, innovativen Unternehmen und der Start-ups interessiert wie wir, wird noch mehr umdenken müssen. Vertragsmodelle wie bei den Coworking-Spaces könnten die Lösung sein. Dort wird die Nutzung von Raum und Infrastruktur auf der Basis von monatlichen Mitgliedsbeiträgen organisiert.

Sie sagten, die klassische Büroform werde zurückgedrängt. Wie wird es aussehen, das Büro in der digitalen Welt?

Das kommt auf das jeweilige Geschäftsmodell an. Gehen wir einmal von den sogenannten Wissensarbeitern aus: Manche von ihnen arbeiten in kleinen Einheiten oder als Freelancer. Sie alle sind virtuell komplett vernetzt, können von überall arbeiten und tun das auch. Dadurch verschwimmen die Grenzen zwischen Arbeit und Freizeit. Der Anwesenheit im Büro kommt verstärkt die Funktion für den persönlichen Austausch und das Fachgespräch zu. In der Folge geht der Trend zu weniger personenbezogenen Arbeitsplätzen. Kommunikationszonen werden einen größeren Anteil einnehmen. Konkret aufs Innenleben bezogen heißt das: Nutzer werden vermehrt Immobilien suchen, die neben flexiblem Büroraum auch die Option bieten, zwanglose Kommunikations- und Inspirationspausen innerhalb des Arbeitsumfeldes zu machen oder gemeinsam zu feiern.

Und was heißt das für Projektentwickler und Vermieter?

Das bedeutet, dass Büroimmobilien zu einer besonderen Form von Betreiberimmobilien werden – allerdings ohne deren spezifischen Probleme zur Drittverwendungsfähigkeit. Was damit gemeint ist: Vermieter müssen das Geschäftsmodell ihrer Mieter verstehen und in ein gesamtheitliches Konzept übersetzen. Die Immobilie wird die Hülle eines Ökosystems für Mensch und Unternehmen sein. In Multi-Tenant-Objekten sollten Nutzungskonzepte auch nach Komplementarität betrachtet werden: Wer passt zusammen, welche Nutzer prägen Ausrichtung und Image und entwickeln damit Sogkraft für andere? Welche Synergien sind möglich? Das heißt, wir werden weniger die Flächen und deren Zuschnitt vermarkten, sondern eher die Möglichkeiten, die sich aus der Immobilie und ihrem Standort ergeben.

Der Fokus wird weniger auf spektakulärer Architektur liegen, sondern mehr auf individuellen Raumlösungen, die zum Geschäftsmodell und zu den Prozessen passen. Das ist übrigens auch eine Chance für innovationsfreudige Halter von Bestandsimmobilien oder für Neubauten mit besonderer Aufenthaltsqualität. Bei Aurelis gibt es einige Projekte, zum Beispiel in Frankfurt, Mainz oder Stuttgart, die sich für derartige Konzepte eignen.

In Frankfurt wird unter Beteiligung des hessischen Wirtschaftsministers derzeit ein Standort für ein Fintech-Zentrum gesucht. Aurelis bewirbt sich hier. Stehen junge Unternehmen als Mieter künftig im Fokus von Aurelis?

Zum einen haben wir auch früher schon junge und innovative Unternehmer als Mieter gehabt. Zum anderen birgt die Digitalisierung gigantische Potenziale für Unternehmen, die klein anfangen und vielleicht irgendwann Milliardenumsätze realisieren. Wir wären schlecht beraten, wenn wir diese Zielgruppe aus den Augen verlieren. Google, Facebook, Uber, Alibaba, Airbnb zum Beispiel beruhen hauptsächlich auf virtuellen Leistungen. In Frankfurt kommt es außerdem darauf an, dem wachsenden Markt der Fintechs ein adäquates Angebot zu machen und zu lernen, welche konkreten Bedürfnisse diese neuen Unternehmen haben.

Immobilienunternehmen müssen sich also auf eine Revolution einstellen?

Das wird alles nicht flächendeckend von heute auf morgen passieren, aber es ist definitiv die Zukunft. Viele Konzerne erkennen bereits, dass sie zur Förderung von Innovationen und zur Sicherung ihrer Zukunftsfähigkeit die Organisations- und Raumkonzepte überdenken sollten. Ein erster Schritt ist dabei oft, Innovationseinheiten, die sogenannten Innovation-Labs, bewusst in eine coole Startup-Atmosphäre auszulagern.

Wird die Arbeitsstätte künftig eine Rolle bei der Wahl des Arbeitsplatzes spielen?

Ja, das denke ich schon. Die Menschen gewöhnen sich daran, dezentraler und damit autonomer zu arbeiten. Der Arbeitsplatz wird eher nach Bausteinen wie Work-Life-Integration, Gestaltungsfreiräumen und der Möglichkeit zur virtuellen und physischen Vernetzung ausgesucht werden. Wenn das Unternehmen dann noch an einem Standort ansässig ist, der urban ist, Flair ausstrahlt und eine einfache Lebensorganisation ermöglicht, sind das klare Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Arbeitgebern. 

Prof. Dr. Elmar Schütz, Leiter Development Region Mitte
Susanne Heck
Leiterin Marketing & Kommunikation
Mergenthalerallee 15-21
65760 Eschborn
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