01.11.2016 von Dr. Joachim Wieland

Urban Logistics - Warenverteilung braucht neue Standorte

Handelsblatt Journal Sonderveröffentlichung zum Thema „IMMOBILIENWIRTSCHAFT“ I November 2016

Konsumenten, die im Internet bestellen, erwarten ihre Lieferung in der Regel sehr schnell – inzwischen auch taggleich. Mehr bezahlen möchten sie für diese Sonderleistung aber nicht, wie der Immobilienverband ZIA in einer repräsentativen Forsa-Umfrage herausfand. Auch wenn die Lieferwege weit sind. Und das sollen sie nach Ansicht der Internetkunden auch bleiben, denn Umschlags- und Distributionsimmobilien möchte keiner in seiner Nachbarschaft haben.

Auch Kommunen sehen KEP-Logistiker (KEP=Kurier, Express, Paket) nicht gerne in Innenstadtnähe. Oft genannte Kritikpunkte: Der Flächenverbrauch der Immobilien ist hoch, gleichzeitig schafft die Nutzung wenig Arbeitsplätze. Die Gebäude sind architektonisch reizlos. Zudem werden von früh bis spät Lärm, Abgase und eine hohe Verkehrsbelastung verursacht.

Das klingt wie ein unvereinbarer Konflikt  zwischen dem, was KEP-Logistiker leisten sollen, und dem Spielraum, den sie dafür bekommen. Doch es gibt Lösungsansätze. Eine Möglichkeit besteht darin, die sogenannte „Letzte Meile“ des Lieferwegs gesondert zu betrachten.  

Gesetzliche Hürden verhindern neue Denkmodelle

Zuvor müssen wir jedoch einen Schritt zurückgehen. Denn neue Verteilkonzepte zu entwickeln, ergibt erst dann einen Sinn, wenn die gesetzliche Situation es vereinfacht, KEP-Nutzungen näher an die City heranzuholen. Aktuell wird dies verkompliziert durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO), das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm). § 17 der BauNVO definiert die Gebietskategorien. Alle anderen gesetzlichen Regelungen orientieren sich daran: Gewerbegebiete und Industriegebiete sind demnach von Wohngebieten zu trennen. Das Kern- und das Mischgebiet lassen nur unter strengen Auflagen eine Kombination von Wohnen und bestimmten Gewerbeformen zu.

Das „Urbane Gebiet“ schafft eine Grundlage

Ein erster Lösungsansatz, um die Situation für Logistikunternehmen zu verbessern, ist in Sicht. Zurzeit wird in der Politik eine neue Gebietskategorie diskutiert: das Urbane Gebiet. Es ließe eine echte Nutzungsmischung und urbane Strukturen durch Verdichtung und Aufstockung zu. Doch das ist nur ein Anfang. Mit der Einführung dieser Gebietskategorie müssten weitere flankierende Regelungen angepasst werden – zum Beispiel § 50 des BImSchG, der ebenfalls den Trennungsgrundsatz zwischen Gewerbe und Wohnen vorsieht. Auch die Grenzwerte der TA Lärm müssten künftig an zeitgemäße städtische Lebensbedingungen angeglichen werden und den heutzutage äußerst wirksamen Gebäudeschallschutz berücksichtigen.

Passende Standorte sind vielerorts vorhanden

Ist die gesetzliche Hürde für Umschlagsimmobilien in den Innenstädten gefallen, so geht es im nächsten Schritt um die konkrete Umsetzung. Freiflächen in Ballungszentren sind knapp und die Wertsteigerung durch Wohn- oder Büroprojekte ist weitaus größer als bei Logistikprojekten. So stellt sich die Frage, welche citynahen Standorte für den Umschlag geeignet sind.

Nun ist es nicht das Ziel, großflächige Logistik in integrierte Szeneviertel hineinzuzwingen. Eher sind KEP-Nutzungen da möglich und sinnvoll, wo neue Quartiere in Cityrandlagen entstehen – vor allem dann, wenn die Logistiker mehr als bisher in die Architektur solcher Gebäude investieren.

Auch monostrukturelle Büroquartiere mit partiellem Leerstand können durch Umwidmung zu Wohnraum sowie durch zusätzliche Gewerbenutzungen angereichert werden. Das hilft Wohnungssuchenden ebenso wie Gewerbetreibenden und kreiert gleichzeitig echt urbane Viertel. So könnten in Bestandsimmobilien bspw. Verteilzentren entstehen.

Und schließlich ist es weiterhin denkbar, im Souterrain- oder Erdgeschossbereich von Wohngebäuden kleine Distributionseinheiten einzurichten. Eines ist klar: Je näher Logistik an die Innenstadt heranrückt, umso kleinteiliger muss sie werden.

Alternative Mobilitätskonzepte sind gefordert

Wenn die gesetzlichen Neuerungen realisiert werden, wäre dies ein erster Schritt zur „Stadt der kurzen Wege“. In solchen engmaschigen städtebaulichen Strukturen ist das Überwinden von Entfernungen auch eher umweltverträglich möglich. Ein KEP-Dienstleister, der näher am Kunden ist, kann leichter alternative Mobilitätskonzepte umsetzen.

Grundsätzlich gilt: Der Güter- und Wirtschaftsverkehr gehört immer mehr zum urbanen Leben. Damit Logistiker in der Stadt zum akzeptierten Nachbarn werden, müssen wir gemeinsam an kreativen Lösungen arbeiten: Gesetzgeber, kommunale Stadtplanung, Immobilienwirtschaft und nicht zuletzt die Logistikunternehmen selbst. 

Dr. Joachim Wieland, CEO
Susanne Heck
Leiterin Marketing & Kommunikation
Mergenthalerallee 15-21
65760 Eschborn
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