Real Estate follows strategy

Woran liegt es, dass deutsche Unternehmen – vor allem aus dem Mittelstand – ihre Immobilien lieber im eigenen Bestand halten?

Joachim Wieland: Zunächst unterscheiden wir zwischen drei Arten von Betriebsimmobilien: 1. dem Hauptsitz eines Unternehmens, 2. den weiteren Niederlassungen und 3. den nicht mehr betriebsnotwendigen Immobilien.

Es ist Tradition in Deutschland, den Hauptsitz im eigenen Portfolio zu halten. Er gilt als Sicherheit bei Finanzierungen oder als „Tafelsilber“ für Krisenzeiten. Wenn ein Unternehmen ihn veräußert, entsteht schnell der Verdacht: „Da muss jemand seine stillen Reserven heben, der hat Liquiditätsprobleme.“ Auch wenn stattdessen eine strategische Entscheidung dahintersteckt – ein solcher Verkauf wird immer sehr diskret gehandhabt. Bei Niederlassungen an anderen Standorten dagegen ist die Neigung von Unternehmen gestiegen, lieber flexibel zu bleiben und Flächen anzumieten.

Die nicht mehr betriebsnotwendigen bzw. ungenutzten Immobilienbestände laufen zuweilen einfach ungeprüft mit. Hier fehlt es oft an der notwendigen Datentransparenz, um Kosten und Nutzen im Sinne eines finanzwirtschaftlichen Benchmarkings zu belegen. Dies räumten Immobilienverantwortliche produktionsnaher Unternehmen im Rahmen einer Studie* aus dem Jahr 2016 ein.

Wie beurteilen Sie diese Strategie des Umgangs mit Immobilienbestand?

Joachim Wieland: Die erste und grundlegende Frage, die sich ein Unternehmen stellen muss, ist: „Was brauche ich für welchen Zweck?“ Ich kann nachvollziehen, dass mittelständische Unternehmen ihren Hauptsitz oder zentralen Produktionsstandort selbst halten wollen. Solch ein Objekt wird oft nicht nur als Betriebsmittel, sondern auch als Identitätsfaktor verstanden. Überlegenswert ist aber, ob weitere Immobilien im Portfolio tatsächlich sinnvoll sind.

Die zweite Frage des Unternehmens sollte daher sein: „Wie flexibel will ich und wie flexibel muss ich sein?“ Wie schnell werden sich Geschäftsmodelle ändern und welchen Einfluss wird das auf den Flächenbedarf haben? Unternehmen sollten strategisch entscheiden, welche Immobilie in den eigenen Bestand gehört und wann sie die Flexibilität einer Anmietung von Flächen nutzen wollen.

Verantwortliche im Bereich Immobilienmanagement großer Konzerne berichten davon, dass sie früher Fünfjahrespläne zur Immobilienplanung entwickelt hätten. Die seien inzwischen überholt. Heute ergäben sich die Anforderungen durch die dynamische Entwicklung der Marktsituation in wesentlich kürzeren Zyklen und müssten kurzfristig umgesetzt werden. Da kann es gerade für den Mittelstand sinnvoll sein, die Projekte nicht selbst umsetzen zu müssen, sondern einen geeigneten Partner zu haben, der die Flächen vermietet und so immobilienwirtschaftliche Flexibilität gewährleisten kann.

Wie sehen die Anforderungen der Nutzer konkret aus?

Joachim Wieland: Zum ersten wollen Unternehmen mit ihren Flächen kurzfristig wachsen oder sich verkleinern können. Zum zweiten ist Nutzungsflexibilität gefragt, beispielsweise um Produktionsflächen in Lagerflächen umzuwandeln. Das kann ein wichtiger Faktor werden, der durch digitale Produktion beschleunigt wird: kleine Stückzahlen werden auf weniger Raum mit vielen unterschiedlichen Materialien hergestellt. Zum dritten wollen Unternehmen ihre Modernisierungsmaßnahmen zügig umgesetzt haben, egal, ob in den Bürotrakt größere Kommunikationszonen integriert werden sollen oder ob die Logistikhalle erweitert werden muss.

Welche Immobilie in den eigenen Bestand gehört und wann die Flexibilität einer Flächenanmietung genutzt werden soll, ist eine strategische Entscheidung.

Dr. Joachim Wieland, CEO Aurelis Real Estate

Warum kann der Nutzer diese Anforderungen nicht selbst umsetzen?

Joachim Wieland: Um alle anstehenden Projekte und Veränderungswünsche erfüllen zu können, sind Know-how, Kapital und Personal erforderlich, sowohl für die Projektentwicklung als auch für das Immobilienmanagement. Über diese Ressourcen verfügt der mittelständische Nutzer oft nicht. Und es ist zumindest fraglich, ob es für ihn sinnvoll ist, sie bei sich aufzubauen.

Wie stehen Sie zu Sale-and-rent-back- oder Sale-and-lease-back-Lösungen?

Joachim Wieland: Wir haben das hin und wieder für Unternehmen umgesetzt. Für sie kann das interessant sein, um besagte Flexibilität zu erreichen oder Kapital freizusetzen. Für uns funktioniert das allerdings nur, wenn die Immobilie drittverwendungsfähig ist, also auch für einen nachfolgenden Nutzer oder eine andere Nutzung entwickelt werden kann. Wir betrachten immer zuerst das Potenzial der Immobilie und dann den existierenden Mietvertrag.

Gibt es inzwischen mehr Unternehmen als früher, die ihre Betriebsimmobilien veräußern?

Joachim Wieland: Es gab und gibt immer wieder große Portfolio-Transaktionen von Unternehmen, die nicht mehr betriebsnotwendige Immobilien verkaufen. Andere Unternehmen wiederum konzentrieren sich an einem Standort und verkaufen den Rest der Flächen. Ein echter Trend ist das gerade im deutschen Mittelstand zwar noch nicht. Aber die Bereitschaft dazu wächst.

Die Wettbewerbsposition vieler Unternehmen steht aufgrund des Strukturwandels auf dem Prüfstand. Mittelfreisetzung und Investition ins Kerngeschäft können jetzt sinnvoll sein.

Dr. Joachim Wieland, CEO Aurelis Real Estate

Was ist der Auslöser dafür?

Joachim Wieland: Gerade Unternehmen aus der Produktion oder aus produktionsnahen Betrieben und Logistik stehen vor einem Strukturwandel. Der Wettbewerbsdruck wird immer größer, die Digitalisierung verändert Produktionsprozesse und für die Logistik werden stadtverträgliche Lösungen gefordert. Die Wettbewerbsposition vieler Unternehmen steht auf dem Prüfstand. Um daraus gestärkt hervorzugehen, kann es sinnvoll sein, Mittel freizusetzen und ins Kerngeschäft zu investieren: in Wachstum, Akquisition und Innovation. Ich denke, es passt nicht zum dynamischen Wandel in vielen Branchen, das Kapital in unternehmenseigenen Immobilien und ihre Instandhaltung zu binden.

Auch die Freiheit, den eigenen Flächenbedarf flexibel zu halten, kann in einer Umbruchphase ein wichtiger Erfolgsfaktor sein. Das haben zwei Drittel der befragten Unternehmen aus der schon angesprochenen Praxisstudie bestätigt.

Sind mittelständische Nutzer von Unternehmensimmobilien anspruchsvoller als klassische Büromieter?
Joachim Wieland: Mittelständische Unternehmen fordern maßgeschneiderte Immobilienlösungen. Wenn sie etwas brauchen, wollen sie keine zwei Monate auf eine Antwort warten. Sie zeichnen sich aber erfahrungsgemäß durch eine überdurchschnittliche Treue zum Standort und zur Immobilie aus. Zum einen, weil sie Spezialanforderungen an Standorte haben, die sich aus ihren Prozessen ableiten und die nicht überall umsetzbar sind: verkehrsgünstige Lage, Nähe zu Kunden und zu qualifiziertem Personal oder gute Anliefermöglichkeiten. Zum anderen, weil die Mieter oft selbst mit speziellen Ein- und Ausbauten in die Immobilie investieren.

Wenn man Unternehmen nur noch mit maßgeschneiderten Lösungen halten kann: Widerspricht das nicht der Anforderung, Flächen immer wieder zügig auf veränderte Nutzungen anpassen zu können?
Joachim Wieland: In der Regel nicht. Individualität hat nichts damit zu tun, dass die Immobilie hochspezialisiert ist. Bevor wir für den Nutzer umbauen oder neu bauen beschäftigen wir uns intensiv mit seiner Branche und seinem Geschäftsmodell: Wie sind die Bewegungsabläufe im Betrieb? Wie funktionieren die Materialflüsse? Wie laufen Abstimmungen zwischen den Abteilungen? Dazu gehört auch die Frage, wie die Märkte und das Unternehmen sich weiterentwickeln werden. Diese Erkenntnisse fließen in das Planungskonzept ein. Das macht eine Immobilie zwar zu einem individuellen Objekt, aber noch lange nicht zu einer Spezialimmobilie, da wir bei der Planung die Drittverwendungsfähigkeit immer im Auge haben.

Raten Sie also mittelständischen Unternehmen ihren Immobilienbestand zu verkaufen?
Joachim Wieland: Ich rate dazu, alle Optionen unvoreingenommen zu prüfen. In Anlehnung an den berühmten Leitsatz der Wirtschaftswissenschaft** von Alfred D. Chandler sollte das Motto eines Unternehmens „Real Estate follows strategy“ sein. Denn die Entscheidung, die betriebseigene Immobilie zu veräußern, ist nicht grundsätzlich richtig oder falsch. Sie hängt von der Marktentwicklung, der Unternehmensstrategie, der Organisation und dem Portfolio des Immobilieneigentümers ab. Allerdings: Wenn das Unternehmen über einen großen Immobilienbestand verfügt, sollte es den finanzwirtschaftlichen Wertbeitrag mit einem Benchmarking kontrollieren.

Entscheidend sind die Fragen: Wo will ich mit dem Unternehmen mittel- und langfristig hin? Was kann ich mit einem Verkauf erreichen? Brauche ich liquides Kapital für Investitionen? Will ich meine Bilanz entlasten und meine Eigenkapitalquote verbessern? Wie und in welchem Zeitraum wird die Dynamik der Märkte die Flächenanforderungen verändern? Outsourcing durch den Verkauf der Immobilie kann im Ergebnis eine Lösung sein, um schnell immobilien- und betriebswirtschaftliche Potenziale zu realisieren.

Wenn die Immobilie aber zu spezifisch ist, ist sie in den Händen des Nutzers besser aufgehoben. Hier kann es hilfreich sein, lediglich Aufgaben des Immobilienmanagements auslagern.

* Aurelis-Praxisstudie: „WIE CORPORATES DIE MÄRKTE UND DAS MANAGEMENT FÜR PRODUKTIONSNAHE IMMOBILIEN EINSCHÄTZEN“ von Prof. Dr. Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter, Geschäftsführer Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft, Universität Regensburg IREBS Immobilienakademie | Prof. Dr. Andreas Pfnür FRICS, Fachgebietsleiter Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre Technische Universität Darmstadt | Christian Braun, Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft Universität Regensburg

** Alfred D. Chandler jr. „Structure follows strategy” aus: „Strategy and Structure: Chapters in the History of the American Industrial Enterprise“ (Cambridge 1962)