28.06.2016 von Dr. Joachim Wieland

Der Wert einer Stadt - ein Plädoyer für das urbane Mischgebiet

Handelsblatt Journal Sonderveröffentlichung zum Thema „IMMOBILIENWIRTSCHAFT“ I Juni 2016

Le Corbusiers stadtplanerische Ideen sind längst Vergangenheit. Zu Recht. Die 1933 von ihm mitentwickelte Charta von Athen legte die Trennung der städtischen Funktionsbereiche Wohnen, Arbeiten und Freizeit fest. Dieses Leitbild beeinflusste die Stadtentwicklung vor allem in den 1950er-und -60er- Jahren und ebnete den Weg für monostrukturelle Viertel. Erst 2007 öffneten sich die EU-Bauminister mit der Charta von Leipzig zur nachhaltigen europäischen Stadt einer stärkeren Durchmischung. Allein – die Baugesetzgebung ist noch heute geprägt durch die Theorie von Le Corbusier. 

Dabei brauchen wir gerade jetzt mehr Flexibilität. Der Trend zum Wohnen in der Stadt und der internationale Zuzug führen zu Wohnraumknappheit in Ballungsregionen. Doch gibt es kaum noch verfügbare innerstädtische Flächen, die kurzfristig bebaut werden können. Was nun fehlt, ist der planerische Freiraum für mehr Mischung, eine höhere Verdichtung und die Aufstockung von Gebäuden. Auch wenn in alten Gewerbequartieren Leerstand herrscht, verhindert die derzeit gültige Baugesetzgebung oft, Wohnraum unter den dort vorhandenen Rahmenbedingungen zu schaffen. So definiert § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Gebietskategorien mit ihren jeweiligen Obergrenzen bei der Grund- und Geschossflächenzahl: Die Wohngebiete sowie das Gewerbegebiet und das Industriegebiet stehen sich unvereinbar gegenüber. Das Kern- und das Mischgebiet erlauben unter gewissen Auflagen eine Kombination von Wohnen und Gewerbe, doch der prozentuale Anteil an Wohnraum ist begrenzt, ebenso die Höhe und Dichte der Gebäude. Es gibt schlicht keinen Gebietstyp, der eine wirklich urbane Struktur und Durchmischung ermöglicht.

Die Folge: Haushalte mit kleinem Einkommen und Flüchtlinge werden aufgrund des fehlenden Angebots und der steigenden Mieten in die Randlagen und schwach besiedelten Gebiete gedrängt. Dies kann zu Entwicklungen führen, wie sie in den Pariser Banlieues zu beobachten sind. Um sozialen Unfrieden zu vermeiden und Integration zu ermöglichen, sollte Wohnraum vor allem dort geschaffen werden, wo es Arbeitsplätze, Freizeitangebote und die Einbindung in ein vielfältiges gesellschaftliches Leben gibt. 

Grund genug für das Bau- und Umweltministerium, einen neuen Baugebietstypus zu diskutieren: das Urbane Gebiet. Dies ist ein erster Schritt, um die gesetzliche Grundlage für echte Stadtstrukturen zu schaffen, die sich ergänzen und gegenseitig stärken – mit Wohn- und Bürogebäuden, Dienstleistungs- und Nahversorgungsangeboten, Gastronomie, Handwerks- und Gewerbebetrieben sowie sozialer Infrastruktur. Auch produzierende Unternehmen müssen künftig nicht mehr an den Stadtrand verbannt werden. Denn durch den Vormarsch der Digitaltechniken entsteht eine neue Produktionsform: die Urban Production, die immissionsarm, kleinteilig und somit citytauglich ist. Doch derzeit ist die Einführung des Urbanen Gebiets in der BauNVO noch nicht absehbar. 

Die belebtesten Quartiere in deutschen Großstädten, zum Beispiel Schwabing in München, sind vor ca. 100 Jahren und früher entstanden. Heute könnte man sie in dieser Form nicht mehr realisieren. Die Gesetzgebung ließe die Mischung nicht mehr zu. Dabei wird gerade die Vielfalt von Bewohnern und Gewerbetreibenden als attraktiv empfunden. Zudem sind diese Viertel – nicht zuletzt durch ihre Diversifizierung – ökonomisch kaum anfällig und somit wertbeständig für Investoren und Eigentümer. 

International ist dies schon lange verstanden worden. Die amerikanisch-kanadische Stadt- und Architekturkritikerin Jane Jacobs hat 1961 in ihrem Hauptwerk The Death and Life of Great American Cities die Stadtplanung ihrer Zeit kritisiert. Sie warb leidenschaftlich für Kleinteiligkeit, Vielfalt und Dichte und brandmarkte monostrukturelle Städte wie Detroit als „suburban“ und „misslungen“: 

„Even Detroit’s downtown itself cannot produce a respectable amount of diversity. It is dispirited and dull, and almost deserted by seven o’clock of an evening.” 

Diese fehlende Diversifizierung führe langfristig zum wirtschaftlichen Scheitern von Quartieren und ganzen Städten. Sie sollte recht behalten. 

Die Zeit drängt, der Handlungsdruck ist groß. Die Novelle der BauNVO ist eine erste überfällige Maßnahme. Weitere Gesetzesänderungen müssen folgen: um Wohnungsnot zu lindern, um Integration und sozialen Frieden zu fördern und um die Kraft und den Wert von Stadt dauerhaft zu sichern. 

Dr. Joachim Wieland, CEO
Susanne Heck
Leiterin Marketing & Kommunikation
Mergenthalerallee 15-21
65760 Eschborn
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