Nachhaltige Gewerbeimmobilien: Warum neu nicht automatisch „besser“ ist

Erschienen in: Handelsblatt Journal | Sonderveröffentlichung zum Thema Immobilienwirtschaft | November 2021

Sei es das ultramoderne Bürohochhaus mit Platinzertifizierung nach DGNB in der Bestlage einer Metropole oder das klimaneutrale Logistikzentrum in Autobahnnähe: Aktuell entstehen zahlreiche Leuchtturmprojekte, die aufgrund ihrer nachhaltigen Bauweise einen emissionsarmen Betrieb ermöglichen. Sie gelten innerhalb des Gewerbeimmobiliensektors als Vorzeigeprojekte – zumindest für den ökologischen Aspekt von ESG (Environment, Social, Governance).

Doch so wichtig es auch ist, Neubauprojekte nach Nachhaltigkeitskriterien zu realisieren, dürfen Bestandsimmobilien nicht aus dem Blickfeld der (Fach-)Öffentlichkeit geraten. Die Fläche, die jährlich durch Neubau entsteht, ist verschwindend gering verglichen mit dem Volumen der bestehenden Gewerbeimmobilien: Das Statistische Bundesamt weist zum Jahresende 2020 6.244 Quadratkilometer Industrie- und Gewerbefläche in Deutschland aus. Der fertiggestellte Neubau im Jahr 2020 an Nichtwohngebäuden hingegen umfasst eine Fläche von etwa 29,2 Quadratkilometern, also weniger als ein halbes Prozent der Gesamtfläche. Zudem ergab eine Erhebung des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBSR), dass 2018 im Nichtwohnungsbau 60,3 Milliarden Euro durch das Bauen im Bestand umgesetzt wurden – und lediglich 41,1 Milliarden Euro durch Neubauten. Das ist kein neuer Trend: Schon seit der Jahrtausendwende wird viel stärker saniert und revitalisiert als neu gebaut. Und genau dort müssen wir auch in der Klimadebatte ansetzen.

Die Klimafrage entscheidet sich im Bestand

Den Klimazielen der Bundesregierung zufolge darf der deutschlandweite jährliche CO2-Ausstoß 2030 durch den Betrieb von Gebäuden aller Nutzungsarten nur noch 72 Millionen Tonnen betragen – dieser Meilenstein bildet eine wichtige Etappe auf dem Weg zur völligen Klimaneutralität bis 2050, wie sie im Pariser Klimaabkommen festgehalten wurde. Im Jahr 2020 lag der Wert gemäß Umweltbundesamt allerdings bei etwa 120 Millionen Tonnen.

Ob das angestrebte Ziel tatsächlich erreicht wird, hängt unter anderem von Gewerbe- beziehungsweise Unternehmensimmobilien ab. Zwar ist auch der jeweilige Mieter dafür verantwortlich, wie energieintensiv und umweltschonend der Betrieb seiner Gewerbeimmobilie tatsächlich ist. Doch kann der Eigentümer beispielsweise durch die Qualität des Baukörpers, die richtige Haustechnik und den Bezug von nachhaltig erzeugtem Strom wichtige Impulse setzen.

Da nicht alle Bestände kurz- oder mittelfristig abgerissen und neu aufgebaut werden können – und dies auch nicht sinnvoll ist –, entscheidet sich die Frage, wie schnell der ökologische Fußabdruck der deutschen Gewerbeimmobilien verkleinert werden kann, also vor allem im Bestand. Neben klimaschonenden Neubauten benötigen wir daher vor allem eines: eine Revitalisierungsoffensive.

Viele Akteure bevorzugen nach wie vor Abriss und Neubau

Allerdings sehen das nicht alle Immobilienentwickler so. Manche ziehen es vor, möglichst viele Neubauten nach den hohen Standards des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu realisieren und dafür in die Jahre gekommene Gewerbeimmobilien abzureißen. Der energiesparende Betrieb eines Neubaus über Jahre hinweg spräche dafür – und gegen die Revitalisierung.

Doch ein wichtiger Aspekt wird dabei nicht beachtet: Neben dem laufenden Betrieb spielt auch die sogenannte graue Energie eine zentrale Rolle bei der Ermittlung des ökologischen Fußabdrucks. Sie umfasst die Ausstöße sämtlicher CO2-Äquivalente, die bei der Herstellung, beim Transport und beim Abbruch der Baumaterialien wie Stahl und Beton anfallen. Während eine neu gebaute Immobilie also im Betrieb energiesparender sein kann, fällt bei der Sanierung weniger graue Energie an. Und wenn innerhalb einer Bestandsimmobilie mehr Energie erzeugt als verbraucht wird, zum Beispiel durch nachträglich installierte Photovoltaikanlagen, kann sogar ein Teil der grauen Energie kompensiert werden, die durch Umbaumaßnahmen anfällt.

Unter Forschenden zeichnet sich noch keine klare Tendenz ab, welcher Faktor überwiegt: Analysten des Schweizer Investmentmanagers Empira geben dem Neubau den Vorzug, wobei sie in die Jahre gekommene Wohnimmobilien als Berechnungsgrundlage verwendeten. Die Studienautoren kommen zu dem Schluss, dass eine Bestandssanierung weit weniger effizient sei als eine Neubauoffensive.

Demgegenüber stehen die Analyseergebnisse von Garbe Industrial Real Estate, die darauf hindeuten, dass die graue Energie einen enormen Einfluss auf die Ökobilanz von Gebäuden hat – und dass die behutsame Sanierung bestehender Gewerbeimmobilien auch nach einer Betriebszeit von 20 Jahren die nachhaltigere Variante ist.

Innenaufnahme des Kesselhaus München
Historisches Kesselhaus im Triebwerk München: die gelungene Revitalisierung eines Industriegebäudes

Besser digital planen

Derartige Vergleiche lassen sich mithilfe digitaler Simulationen ziehen. Eine zentrale Rolle spielt dabei die digitale Erfassung eines Bestandsgebäudes: das Erstellen eines sogenannten digitalen Zwillings mithilfe von BIM (Building Information Modeling). Dabei werden auch die Materialien erfasst, die beim Bau zum Einsatz kamen. Mit einer solchen Replikation, die Daten über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes zusammenführt, lassen sich zum Beispiel die Auswirkungen von Sanierungsmaßnahmen simulieren und analysieren. So können Bestandsrevitalisierungen optimal vorbereitet, der Betrieb der Immobilie sowie die intelligente Steuerung der Energieversorgung geplant und damit die Ökobilanz des Revitalisierungsobjekts optimiert werden.

Den Bestand ertüchtigen – und sozialer denken

Ein wichtiger Aspekt des S in ESG ist es, erschwingliche Gewerbeflächen auch für Kleinunternehmen zur Verfügung zu stellen – was vor allem durch Bestandsrevitalisierungen erreicht werden kann, da die Mietpreise im Neubau vergleichsweise hoch sind. Bei Revitalisierungen besteht zusätzlich oft der Vorteil, dass Flächen schneller wieder vermietbar sind und dem Nachfragemarkt zur Verfügung stehen.

Hinzu kommt die Frage, wann man überhaupt vor der Entscheidung steht, eine Immobilie abzureißen und neu zu bauen. Bevor ein Abriss infrage kommt, muss das jeweilige Gebäude leer stehen. Die Optimierung des Bestands – bei weiterer Nutzung des Objekts – ist deshalb oft der wirtschaftlich und gesellschaftlich bessere Weg.

Schon seit der Jahrtausendwende wird viel stärker saniert und revitalisiert als neu gebaut. Und genau dort müssen wir auch in der Klimadebatte ansetzen.

Dr. Joachim Wieland, CEO Aurelis Real Estate

Von der Einzelmaßnahme zum Portfoliostandard

Doch wie kann man die Nachhaltigkeit von Unternehmensimmobilien wie Gewerbeparks und Logistikarealen miteinander vergleichen? Dafür ist es wichtig, Transparenz herzustellen. Ein Aspekt ist die lückenlose Analyse der Stromverbräuche mittels Smart-Metering- und Sub-Metering-Systemen. Dadurch lassen sich Verbräuche punktgenau messen und jedem Nutzer exakt zuordnen. Auf diese Weise können einzelne Mieter ihren Betrieb optimieren, zudem sind unterschiedliche Objekte miteinander vergleichbar.

Ein anderes Mittel zur objektübergreifenden Optimierung nach ESG-Kriterien ist die Standardisierung bei Verträgen. Es gibt zahlreiche Beispiele für sogenannte Green Leases, also Mietverträge, in denen sich beide Vertragsparteien zu einem nachhaltigen Betrieb der Flächen verpflichten. Ähnliche Verträge lassen sich mit Dienstleistern wie Facility-Managern schließen.

Ein Scoring-Modell für das Portfolio

Ein wesentlicher Meilenstein hin zur (weitgehend) standardisierten ESG-Bewertung von Bestandsportfolios sind einheitliche Scoring-Modelle. Diese werden unter anderem von der Initiative ECORE angeboten und beziehen sich im Unterschied zu Zertifizierungssystemen wie DGNB und BREEAM nicht allein auf Einzelimmobilien. Mithilfe dieser Scores lassen sich Portfolios ungeachtet der Region und der Immobilientypen klassifizieren. Sie zeigen, ob die ESG-Strategien der jeweiligen Entwickler und Asset-Manager aufgehen. Wichtig ist das vor allem für die Immobilie als Investmentprodukt – schließlich bieten die Scores für mögliche Käufer ein hohes Maß an Transparenz. Und auch für Bestandshalter handelt es sich um eine wichtige Benchmark, die mittel- bis langfristig auch für die Vermietungsfähigkeit der Immobilie entscheidend sein wird.

Der Markt blickt genauer auf ESG

Mit der EU-Taxonomieverordnung sowie der EU-Offenlegungsverordnung wurden die Bestimmungen des Pariser Klimaabkommens erstmals in einen verbindlichen Rechtsrahmen gefasst. Zusätzlich zu diesen verbindlichen Kriterien gehen immer mehr Investment- und Fondsmanager sowie langfristig orientierte Projektentwickler dazu über, eigene Monitorings und Nachhaltigkeitsstandards ins Leben zu rufen. Die Idee dahinter: Selbst diejenigen Akteure, die nicht direkt von den Regulierungen betroffen sind, wollen die Effektivität ihres eigenen Ansatzes prüfen – denn spätestens beim Verkauf eines Objekts oder Portfolios wird auch die Frage nach dessen Nachhaltigkeit zum wertbestimmenden Faktor.

Oftmals wird das Thema sogar schon früher relevant: bei der Frage nach der Projektfinanzierung. Eine Umfrage der internationalen Anwaltskanzlei Addleshaw Goddard LLP ergab, dass bis zum Jahr 2025 ganze 80 Prozent der Finanzierer ihre Kreditvergabe an Immobilienunternehmen, die nicht nachhaltig agieren, einstellen werden. Und auch die gewerblichen Nutzer werden ihre Immobilie künftig in die Nachhaltigkeitsstrategie ihres Unternehmens einbeziehen.

Dementsprechend können sich nur zwei Punkte als Fazit ergeben:

  1. Neu ist nicht automatisch besser. Für eine differenzierte Betrachtung des deutschen Gebäudesektors dürfen nicht nur Highlight-Projekte herangezogen werden, vielmehr ist eine Analyse des Gesamtbestands wichtig – zumal häufig ohnehin nur eine Bestandsrevitalisierung infrage kommt.
  2. Entwickler sollten am Thema ESG mitarbeiten und – unabhängig davon, ob es sich um Neubau oder Bestandsrevitalisierung handelt – den erarbeiteten Standards folgen.