Neubau & Refurbishment

„Man darf nicht vergessen, auch Gewerbeflächen zu planen“

Erschienen in: Immobilien Zeitung | Ausgabe 31/2019 vom 1. August 2019
01.08.2019 | Von Dr. Joachim Wieland | Lesezeit: 5 Minuten
Joachim Wieland geht es oft nicht schnell genug. Im Interview beklagt der Chef von Aurelis Real Estate, dass sich die Zeitachse für die Entwicklung von Wohn- und Gewerbeprojekten meist so weit in die Länge zieht, dass Unternehmen kaum noch auf Marktentwicklungen reagieren können.

Immobilien Zeitung: Herr Wieland, Sie beklagen eine Neubaulücke im Gewerbebereich. Worin zeigt sich diese?

Joachim Wieland: Nun, das zu Recht wichtige Thema Wohnen verdrängt in der öffentlichen Diskussion den Gewerbeneubau. Sowohl die Politik als auch die Medien reden nur über den Mangel an Wohnraum. Dringend gebrauchte Flächen für das Gewerbe geraten da aus dem Blick. Hier wird von Politik und Verwaltung oft zu kurzfristig gedacht. Und das hat einen Verdrängungseffekt zulasten des Gewerbes zur Folge.

IZ: Das heißt, Wohnen steht zu sehr im Fokus der Öffentlichkeit?

Wieland: Verständlicherweise ja, aber man darf bei der Debatte um bezahlbaren Wohnraum nicht vergessen, auch Gewerbe zu planen. Man braucht die Gewerbeflächen. Denn die Städte bleiben als Wohnorte nicht attraktiv, wenn Unternehmen vor Ort keine Wachstumsmöglichkeiten haben und keine zusätzlichen Arbeitsplätze schaffen können. Gerade junge Firmen, die Flexibilität und günstige Mieten brauchen, bleiben auf der Strecke. Das macht die Wirtschaft und das Land ärmer.

IZ: Ist die Flächenkonkurrenz so groß?

Wieland: Ja, die Leerstandsquoten beim Gewerbe waren noch nie so niedrig, in vielen Regionen sind nur noch wenige Flächen verfügbar.

IZ: Und so verdrängt Wohnen das Gewerbe?

Wieland: Grundstücksflächen fehlen für beide Nutzungen. Wenn aber Wohnen an einem bestimmten Standort erst mal angesiedelt ist, ist klar, dass bestimmte Formen von Gewerbe in der Nachbarschaft nicht mehr geduldet werden. Das ist auch ein Ergebnis bestehender Bestimmungen zur Trennung der Gebietskategorien, zum Beispiel die TA Lärm. Insofern gibt es einen Verdrängungseffekt. Aber das Grundproblem liegt darin, dass bei der Entwicklung von Gewerbeflächen die gleichen Barrieren bestehen wie bei der Entwicklung von Wohnflächen. Die Prozesse sind einfach zu kompliziert und dauern viel zu lange.

IZ: Sie plädieren also dafür, die Verfahren zu vereinfachen?

Wieland: Absolut, die Prozesse müssten für alle Entwicklungen vereinfacht und verkürzt werden. Wenn Sie zum Beispiel auf einer ehemals industriell genutzten Fläche ein Wohnquartier entwickeln wollen, gelingt das selten unter fünf Jahren. Man muss sich das mal überlegen, dass bei großen Projekten bis zu zehn Jahre ins Land gehen können.

IZ: Warum ist das so?

Wieland: Es muss erst mal ein Grundkonsens mit der Stadt erzielt werden, in welche Richtung entwickelt werden soll, also welche Nutzung und welche Dichte geplant ist. Schon in dieser frühen Phase sind zahlreiche Analysen und Gutachten erforderlich. Und erst wenn die Bebaubarkeit grundsätzlich geklärt ist, startet ein städtebauliches Masterplanverfahren, das alleine schon wieder bis zu zwei Jahre dauern kann. Das eigentliche formelle Bauleitplanverfahren läuft da noch gar nicht. Denn davor beurteilt eine Jury noch das städtebauliche Konzept. Die Zeitachse für die Entwicklung von Wohn- und Gewerbeprojekten wird so zu lange, um auf Marktentwicklungen zu reagieren.

IZ: Aber da hat sich der Gesetzgeber doch sicher was dabei gedacht, oder?

Wieland: Diese Prozesse und Regularien haben sich über die letzten Jahrzehnte entwickelt und etabliert. Aber da gab es auch Phasen, in denen man nicht den Druck hatte, schnell bauen zu müssen. Seit einigen Jahren hat man diesen Druck aber und merkt nun, wo die Schwierigkeiten liegen. Selbst bei den Kommunen wird mancherorts die Klage laut, dass zu viele Träger öffentlicher Belange angehört, eine Vielzahl an Gutachten erstellt und Kompromisse ausgehandelt werden müssen, bevor man endlich loslegen kann. Das erscheint oft wie eine Endlosschleife. Solche Prozesse sind ungeeignet, um dringend gebrauchte Projekte schnell umzusetzen.

IZ: Aber es geht doch dabei oft auch darum, die Entwicklung der Stadt zu lenken, eingesessene Anwohner oder die Umwelt zu schützen.

Wieland: Ja, das kann aber alles relativ zügig ablaufen. Man sollte die Nachbarschaft durchaus in die Planung mit einbeziehen, man sollte sie auch einladen zu Informationsveranstaltungen. Bei Beteiligungsverfahren kommen nach unserer Erfahrung oft hilfreiche Anregungen heraus. Die Frage bei solchen Beteiligungen ist aber: Wer macht mit? Es melden sich ja meistens nicht die Leute, die den Wohnraum suchen und unter steigenden Mieten leiden. Es melden sich die, die schon vor Ort wohnen und die von den neuen Plänen nicht begeistert sind. Es geht also auch darum, einen weiteren Kreis an Menschen für eine Beteiligung zu motivieren und sie mit guten Argumenten als Fürsprecher zu gewinnen.

IZ: Sind die langen Prozesse eine deutsche Besonderheit?

Wieland: Ich glaube schon. Im internationalen Vergleich stellt man fest, dass es in anderen Ländern deutlich schneller in Richtung Rechtskraft geht. In den Niederlanden zum Beispiel wurden die Bauordnungen komplett überprüft und nicht mehr benötigte Regelungen gestrichen. Das wäre bei uns auch nötig.

IZ: Was ist zu tun?

Wieland: Nun, es gibt organisatorische Ursachen, die man beheben könnte. So könnten die formellen Prozesse beschleunigt werden, ohne Schutzbedürfnisse von Anwohnern zu beschneiden. Man müsste etwa die personellen Ressourcen bei den Städten erhöhen. Gerade die Bauämter brauchen mehr Unterstützung, dort ist das Personal in den vergangenen Jahren stark heruntergefahren worden. Wir erleben es sehr häufig, dass man uns sagt: Es tut uns leid, wir können das Verfahren oder den Bauantrag gerade nicht bearbeiten, wir haben niemanden, der sich darum kümmern kann.

IZ: Das heißt, die Bauanträge liegen zu lange im Amt?

Wieland: Ich habe noch Zeiten im Kopf, da wurden Baugenehmigungen innerhalb von drei Monaten erteilt. Heute dauert das in manchen Städten dreimal so lange.

IZ: Mehr Köpfe sind gut, kosten aber viel Geld. Wie kann man die Prozesse noch beschleunigen?

Wieland: Man könnte meines Erachtens die Organisation ändern. Sie haben in einer Kommune viele unterschiedliche Funktionen, da gibt es das Bauamt, das Stadtplanungsamt, das Tiefbauamt, das Umweltamt. Und jedes Amt hat seine besondere Aufgabe in der Bauleitplanung. Nun gibt es Städte, die für große Projekte eine kommunale Projektleitung installieren, die dann der einzige Ansprechpartner für den Investor und Entwickler ist und die alles nach innen in die Verwaltung hinein koordinieren und zusammenführen. Je weniger eine Auffächerung der Fachbereiche vorhanden ist, desto einfacher und schneller läuft der Prozess.

IZ: Was könnten die Städte und Gemeinden noch tun, um schneller Wohnflächen zu schaffen?

Wieland: Die Frage ist ja nicht nur, wie die Prozesse beschleunigt werden, sondern auch, wie es ermöglicht werden kann, Zeit und Geld zu sparen. Denn wenn man über die hohen Miet- und Verkaufspreise bei Wohnraum spricht, muss man auf der anderen Seite auch berücksichtigen, welche Anforderungen an die Entwickler gestellt werden. Was muss nicht alles durch Projekte finanziert werden? Wenn wir ein Großprojekt umsetzen, dann ist es durchaus üblich, dass über die Anzahl der Kindergärten, Schulen und die Größe der Grünflächen diskutiert wird, dass darüber verhandelt wird, wer die Infrastruktur, wer die neuen Straßen, den neuen Tunnel oder die neue Brücke bezahlt. Die Anforderungen der Kommunen sind da zum Teil sehr hoch. Das alles verteuert den frei finanzierten Wohnungsbau. Und die Dauer der Verhandlungen über diese Bedingungen kann die Umsetzung des Projekts zusätzlich verteuern.

IZ: Nennen Sie mal ein Beispiel, welche Verordnung behindert hierzulande das Schaffen von Wohnraum?

Wieland: Nehmen Sie die TA Lärm. Wir haben viele Grundstücke, auf denen Wohnungsbau möglich war, weil diese direkt an Bahngleisen lagen. Bahnverkehr wird als Verkehrslärm bewertet. Und Verkehrslärm wird gemessen innerhalb der Wohnung. Gewerbelärm dagegen wird außerhalb des Hauses gemessen. Genau das müsste angeglichen werden, damit an vielen Stellen mehr Wohnungen gebaut werden könnte. Dann wären Wohnen und Gewerbe einfacher nebeneinander zu realisieren.

IZ: Herr Wieland, vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Peter Dietz.

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