„Warm Glow“?

Warum der schöne Schein bei der sozialen Nachhaltigkeit nicht reicht

Seit Mai 2020 ist Susanne Eickermann-Riepe die neue Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland. Die gleiche Position bekleidet sie seit November desselben Jahres auch beim Institut für Corporate Governance (ICG), wo sie die Entwicklung des „Social Impact Investing“ federführend vorangetrieben hat.

Neben ökologischen Nachhaltigkeitsthemen sind ihr die Bereiche „Good Governance“ sowie „Impact Investing“ besonders wichtig. Im Exklusivinterview für Aurelis reflektiert sie die Chancen für die Immobilienwirtschaft der Zukunft.

Frau Eickermann-Riepe, in der Branche heißt es oft, die soziale und die Governance-Komponente kämen beim Themenfeld ESG zu kurz. Stimmt das?

Das ist nicht ganz von der Hand zu weisen. Für das E, also die ökologische Komponente, wird bereits konkret über eine große Vielfalt von Lösungsansätzen diskutiert – sei es in Bezug auf die Planung oder Nutzung bestehender Gebäude, den Bauprozess, das Material oder die Verbesserung der Energieeffizienz. Interessanterweise gibt es ebenfalls viele Beispiele für das Governance-Thema, die jedoch noch nicht so rege diskutiert werden. Hierbei können sich aber beispielsweise Mittelständler durchaus an den Vorgaben börsennotierter Unternehmen orientieren – auch ein Blick in die Compliance-Regeln bei US-amerikanischen Unternehmen kann sehr aufschlussreich sein. Dagegen ist die Gestaltungsbandbreite bei S weder ausreichend erforscht noch abschließend beschrieben.

Welche Aspekte der sozialen Nachhaltigkeit sind aus Ihrer Sicht besonders für Gewerbeimmobilien wichtig?

Die Frage ist immer, welche additive Wirkung eine solche Immobilie erzielen kann. Man denke beispielsweise an Quartiere und Healthcare-Objekte wie Pflegeheime oder Inklusionswohnen. Zentral für diesen Maßstab ist, nicht nur auf oder in das Gebäude zu schauen. Auch die Umgebung, Konnektivität, Mobilität und die Infrastruktur bestimmen über den sozialen Charakter eines Projekts. Dementsprechend sollte das Projekt Netzwerke schaffen und Lebens- sowie Arbeitsqualitäten erhöhen. Interessanterweise findet man entsprechende Ansätze durchaus auch bei Nutzungsarten, die auf den ersten Blick wenig Wirkung erzielen können – zum Beispiel Logistikimmobilien. Inzwischen hat sich beispielsweise ein international aktiver Logistikentwickler zum Ziel gemacht, auf seinen Arealen Clubhäuser anzubieten oder Mini-Apartments zu involvieren, sodass Arbeiter dort essen und sich aufhalten können. Wenn Lkw-Fahrer nicht in ihrem Truck übernachten müssen, ist das durchaus ein wichtiger Faktor in Sachen Lebensqualität.

„Die Kommunen nehmen ihre Möglichkeiten noch nicht ausreichend wahr, die Entwicklung von Quartieren gezielt voranzutreiben.“

Ist das vielzitierte „Urbane Gebiet“ beziehungsweise das echte gemischte Stadtquartier eine Möglichkeit, mehr S auf die Fläche zu bringen?

Das Thema Quartiersmanagement ist tatsächlich ein gutes Beispiel, wie positive Wirkung entstehen kann. Einerseits sieht man in einem gelungenen Quartier die Integration verschiedener Bevölkerungsgruppen. Andererseits sieht man eben auch die der Integration des Umfelds. Im Gegensatz zu vielen Bebauungsplänen, die in der Regel eine saubere Trennung zwischen „Gewerbegebiet“ und „Wohngebiet“ vorsehen, können Mischnutzungen sowohl Wohn- als auch Arbeitswelten bieten. Der Grund, warum nach wie vor eher konservativ geplant wird: Die Kommunen nehmen ihre Möglichkeiten noch nicht ausreichend wahr, die Entwicklung von Quartieren gezielt voranzutreiben.


Die Hamburger HafenCity – ein Quartier mit „Warm Glow“ und aktivem Quartiersmanagement

Diese Trennung zwischen Gewerbe- und Wohngebieten steht also einer nachhaltigeren Stadtentwicklung im Weg?

Diese Trennung ist nicht natürlich. Erst durch die Oberherrschaft des scheinbar so rationalen „Homo Oeconomicus“ hat man sich auf die Entwicklung einzelner Gebäude fokussiert. Schließlich kann man dabei Kosten und Profit sehr genau ausrechnen. Aber der eingangs erwähnte additive Wert lässt sich nur selten in Zahlen niederlegen. Oftmals sind große Anstrengungen und ebenso viel Gedanken- wie Planungsarbeit nötig, um sozial nachhaltige Quartiere zu schaffen. Das wird aktuell erst von wenigen Projektentwicklern umgesetzt. Eine Hilfe können dabei öffentliche Akteure bieten, wie es beispielsweise bei der HafenCity in Hamburg der Fall ist. Hinter ihr steht eine Stiftung sowie ein aktives Quartiersmanagement mit festen Quoten, welche Flächen wo entwickelt werden dürfen. Aber auch ohne Stiftung sollte der Auftrag an Projektentwickler lauten: Gesamtbezüge kreieren, anstatt „nur“ zu bauen und zu verkaufen. Gerade diejenigen Entwickler, die über zahlreiche Grundstücke in ihrer Pipeline verfügen, haben die Möglichkeit – aber auch die Pflicht –, sorgsam mit diesem hohen Gut umzugehen und die Weichen für sinnvolle Flächenentwicklungen zu stellen.

Sollten die Themenfelder Social und Governance in der Fachdebatte mehr Gewicht bekommen?

Durchaus. Nicht zuletzt deshalb, weil auch der Gesetzgeber nicht schläft. Die eher wissenschaftlich basierten Annahmen für die „Technical Taxonomy“ sind bereits bekannt und diskutiert. Aber viel wichtiger ist, dass die EU auch an der „Social Taxonomy“ arbeitet, die sich an internationalen Normen, Prinzipien und Zielen ausrichten wird. Der Katalog umfasst insbesondere Governance-Themen und Kriterien zu Menschenrechten sowie zu adäquaten Lebensbedingungen für alle.


Die EU-Initiative „New European Bauhaus“ verfolgt das Ziel, nachhaltigere und inklusivere Formen des Zusammenlebens zu schaffen

Außerdem will die EU mit ihrer Initiative zum „New European Bauhaus“ den Green-Deal zu einer kulturellen, menschenzentrierten und positiven „greifbaren“ Erfahrung machen. Es ist eine Designbewegung, die drei Dimensionen integriert: Nachhaltigkeit (einschließlich Kreislaufwirtschaft), Erlebnisqualität (einschließlich Ästhetik) und Inklusion (einschließlich Erschwinglichkeit). Auch das ICG hat mit dem „Kodex für Baukultur“ einen weiteren Schritt gewagt. Aber neben diesem rechtlichen Druck existiert auch eine wichtige gesellschaftliche Komponente. Die Gesellschaft will Resultate unseres Handelns sehen – in Form vernünftig entwickelter Quartiere und vitaler Nachbarschaften.

Wenn der Druck von außen aber so stark ist – wozu dann noch eine freiwillige Selbstverpflichtung durch den „Kodex Baukultur“?

Wir stehen am Anfang einer umfassenden Transformation innerhalb der Immobilienwirtschaft. Mehr Verantwortung zu tragen, mehr positive Wirkung zu erzielen und vor allem einen Beitrag zum Schutz unserer Umwelt zu leisten, das ist vielen Projektentwicklern, Planern, Asset Managern, Eigentümern und weiteren Akteuren ein wichtiges Anliegen. Sie wollen mit der Selbstverpflichtung deutlich machen, dass sie nicht nur auf kurzfristigen Profit aus sind oder die Nachhaltigkeitsrichtlinien als „notwendiges Übel“ wahrnehmen. In diesem Sinne sind gemeinsame Richtlinien, wie sie der „Kodex Baukultur“ vorsieht, ein wichtiger Ausdruck gemeinsamer Werte. Für den „Kodex Baukultur“ lauten sie: ökologische Verträglichkeit, wirtschaftliche Machbarkeit, soziale Verankerung sowie Ausgewogenheit, hohe räumliche und gestalterische Qualität von Bauwerk und Umfeld und konsensorientierte Planungskultur. Selbstverpflichtung wirkt nicht nur nach außen, sondern auch nach innen ins eigene Unternehmen. Die Unterzeichner dokumentieren dadurch, dass sie sich an Werten orientieren, die auch vielen ihrer Mitarbeitenden am Herzen liegen. Sie zeigen dadurch ihre Diskussionsbereitschaft und eröffnen den Raum für Innovationen. Sie erarbeiten sich durch ihre Bereitschaft zur Interaktion auch das Vertrauen am Markt und der langfristige wirtschaftliche Erfolg wird ihnen Recht geben.

Ein häufiger Vorwurf bei umweltbezogenen Nachhaltigkeitsaspekten ist der des Greenwashings. Inwiefern droht die Gefahr eines „Socialwashings“?

Ob Green- oder Socialwashing – solche Ansätze verspielen Vertrauen, was den Ruf nach mehr Regulierung laut werden lässt. Aber das wahrscheinlich häufigere Problem ist gar nicht eine bewusste Täuschung, sondern etwas, das auf Englisch als „Warm Glow“ bezeichnet wird: der schöne Schein von sozialer Verantwortung. Denn zahlreiche Unternehmen sind noch nicht dafür sensibilisiert, was einen scheinbaren von einem wirklichen Impact unterscheidet.

Es ist nur eine Frage der Zeit, bis die Daten für E und S und G transparent sind. Umso wichtiger ist es für alle Beteiligten, darauf zu achten, dass die aufgestellten Behauptungen und Nachhaltigkeitsaspekte eines Investments auf Tatsachen beruhen, die sich auch beweisen lassen.