Revitalisieren oder abreißen – was ist nachhaltiger?

Das Dach dämmen, die Heizungsanlage austauschen oder doch erst einmal ein neues Wegeleitsystem installieren, damit sich Mitarbeiter und Besucher zurechtfinden? Die Frage, wie eine Bestandsimmobilie am besten revitalisiert werden sollte, führt schnell zu der Koordination unzähliger Einzelmaßnahmen. Als Grundlage dienen dabei der eigene Businessplan, die Marktsituation und die Anforderungen der Nutzer sowie die Leitlinien innerhalb des Themenfelds ESG (Environment, Social, Governance). Wie bekommt man das alles unter einen Hut?

Auf diese Frage stets die beste Antwort zu finden, ist unter anderem die Aufgabe von Philipp Enenkel und seinem Team. Von der Eschborner Unternehmenszentrale der Aurelis koordinieren sie die Entwicklung einer unternehmensweiten ESG-Strategie. Aktuell steht das E im Vordergrund der Aktivitäten. „Da wir bei Aurelis besonders auf den Ankauf von Revitalisierungsobjekten spezialisiert sind, die oft einen hohen Leerstand und Instandhaltungsstau aufweisen, ist in aller Regel viel zu tun“, sagt Enenkel. „Die ökologischen Maßnahmen planen wir gemäß der Überlegung, womit wir langfristigen Mehrwert für die Immobilie und für Mieterinnen und Mieter schaffen können. Die Verlängerung des Lebenszyklus steht im Mittelpunkt. Hierdurch können wir unseren ökologischen Fußabdruck optimieren.“

Noch ist nicht alles definiert

„Die große Herausforderung in Sachen ESG ist, dass noch nicht alle Kriterien detailliert definiert sind, um Maßnahmen im Vergleich zu bewerten“, fügt Enenkels Kollegin Britta Ostückenberg hinzu. „Das fängt beim E schon an. Denn auch Experten sind sich noch keineswegs einig darüber, was gerade bei Revitalisierungen überhaupt als nachhaltig gelten darf.“

Am deutlichsten zeigt sich dieses Phänomen bei der Frage, ob veraltete Bestandsimmobilien abgerissen werden und einem Neubau weichen sollten – oder ob die Revitalisierung im Bestand der bessere Weg ist. So gelangten unlängst die Analysten des Schweizer Investmentmanagers und Projektentwicklers Empira zu dem Schluss, dass die Klimaziele im Wohnsegment nur durch Neubau eingehalten werden könnten und der Bestandserhalt daher nicht überbewertet werden dürfe. Diese Argumentation wird von anderen Forschenden kritisch begleitet. Beispielsweise deuten Untersuchungen von Garbe Industrial Real Estate darauf hin, dass die graue Energie, die bei Herstellung und Transport der Materialien sowie beim Bau und Abbruch freigesetzt werde, einen enormen Einfluss auf die Ökobilanz habe. Gemäß diesen Analysen weisen wiederum sanierte Bestandsimmobilien eine bessere Gesamtbilanz auf – auch nach einer Betriebszeit von 20 Jahren. Bulwiengesa-Generalbevollmächtigter Andreas Schulten spricht sich ebenfalls für Revitalisierung aus: „Das Thema der grauen Energie müsste viel höher aufgehängt werden – auch in der EU-Taxonomie.“

Die Haltung von Aurelis ist klar

Bei Aurelis liegt der Fokus auf dem Sanieren im Bestand. Mit jedem Revitalisierungsprojekt versucht Aurelis, bestehende Bausubstanz zu erhalten und Materialien wiederzuverwenden. Sollte dies im Einzelfall nicht möglich sein, greift ein genau definiertes Entsorgungskonzept für die Abbruch- und Sanierungsarbeiten, um die Bilanz der grauen Energie zu optimieren.

Hinzu kommt, dass ökologisch erzeugter Strom importiert wird. Darüber hinaus arbeitet man Aurelis-weit am Einsatz von Photovoltaikanlagen, um einen klimapositiven Effekt im Betrieb und für die Mieterinnen und Mieter zu erreichen. Für andere Projekte prüft Aurelis aktuell die Installation von weiteren alternativen Energiequellen.

Aber auch unabhängig von den CO₂-Emissionen gibt es Faktoren, die für das Sanieren im Bestand sprechen. „Ich bin von der Nachhaltigkeit des Aurelis-Geschäftsmodells überzeugt“, bekräftigt Britta Ostückenberg. „Immerhin revitalisieren wir Industriebrachen und Bestandsobjekte, ohne neues Bauland zu verbrauchen und die sprichwörtliche grüne Wiese zu versiegeln. Das ist ein wichtiger Faktor, wenn man bedenkt, dass die Bundesregierung in ihrem Klimaschutzplan eine Flächenkreislaufwirtschaft anstrebt.“

Im Gegenteil nutzt Aurelis sogar oft die Möglichkeit, bestehende asphaltierte Industrieareale aufzulockern und mit Grünflächen anzureichern, um das Mikroklima zu verbessern. Schon vor Beginn von Rückbaumaßnahmen wird geschützte Flora und Fauna verlagert. Und gemeinsam mit den kommunalen Umweltbehörden wird im Anschluss der Boden auf Belastungen analysiert und wenn nötig saniert. Im weiteren Projektverlauf werden Biotope und Ausgleichsflächen angelegt.

Am wichtigsten: Transparenz

Ein wichtiger Aspekt in der Nachhaltigkeitsstrategie von Aurelis besteht darin, Transparenz und Zugriff auf umweltbezogene Daten für alle Objekte zu schaffen. So werden alle Bestandsobjekte nach und nach mit Smart- und Sub-Metering-Systemen ausgestattet. Unter Smart-Metering versteht man die digitale Messung zum Erfassen und Überwachen von Energieverbrauch und –zufuhr. Das Submetering ermöglicht die Zuordnung zum einzelnen Mieter. Zunächst werden dadurch Optimierungspotenziale auf Objektebene ersichtlich – auf Basis der einheitlichen Systeme ergibt sich zudem eine Vergleichbarkeit der einzelnen Objekte untereinander und mit den bundesweiten Vorgaben zum CO2-Verbrauch.

Darüber hinaus forciert Aurelis die einheitliche Ausgestaltung der Dienstleisterverträge und der Green-Lease-Verträge. Damit sollen sich Aurelis ebenso wie Geschäftspartner und Nutzer gleichermaßen zum nachhaltigen Handeln verpflichten. Auf Basis eines „Green Code of Conduct“ findet dabei der nötige Wissensaustausch statt, um die Mieter für die nachhaltige Flächennutzung zu sensibilisieren.

Ein weiterer „grüner“ Leitfaden prägt die Ankaufsentscheidungen von Aurelis: Mit einem umfangreichen Kriterienkatalog prüft Aurelis zukünftig vor dem Erwerb jede Liegenschaft und ermittelt, welche Maßnahmen umgesetzt werden müssen, damit das potenzielle Revitalisierungsprojekt den internen ESG-Richtlinien entspricht. Dabei orientiert sich Aurelis eng an Zertifizierungssystemen wie DGNB oder BREEAM.

„ECORE bezieht sämtliche ESG-Regularien ein: beispielsweise die EU-Taxonomieverordnung oder die Ziele des Pariser Klimaschutzabkommens sowie die Abfrage nach externen Qualitätssicherungen, beispielsweise durch bestehende Zertifizierungen wie DGNB, BREEAM oder LEED.“

Pia Hoffmann, Projektleiterin von ECORE bei Bell Management Consultants

Zertifizierungen und Scorings runden das Bild ab

Hierin zeigt sich eine weitere Herausforderung, wie Enenkel konstatiert: „Es hat sich noch kein einheitlicher Bewertungsstandard herausgebildet und die Vergleichbarkeit ist nicht in allen Punkten gegeben.“ Um einen weiteren Schritt in Richtung Transparenz und Standardisierung zu gehen, beteiligt sich Aurelis gemeinsam mit führenden Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft an der ECORE-Initiative, welche die ESG-Konformität von einzelnen Immobilien bis hin zu komplexen Portfolios anhand eines eigens entwickelten Scoring-Modells überprüft. Damit bietet sich eine sinnvolle Ergänzung zur (zertifizierten) Einzelimmobilie.

„Das ECORE-Scoring-System dient dazu, die ESG-Konformität eines Portfolios nach einheitlichen, internationalen Standards zu ermitteln und somit verlässliche Einschätzungen für Investoren, Mieter oder Finanzierer bereitzustellen. Dadurch wird auch ersichtlich, ob die Asset- und Property-Management-Maßnahmen eines bestimmten Marktteilnehmers – beispielsweise von Aurelis – in die richtige Richtung gehen“, sagt Pia Hoffmann, Projektleiterin von ECORE bei Bell Management Consultants, dem Projektsteuerer der Initiative ECORE, und fügt hinzu: „ECORE bezieht sämtliche ESG-Regularien ein: beispielsweise die EU-Taxonomieverordnung oder die Ziele des Pariser Klimaschutzabkommens sowie die Abfrage nach externen Qualitätssicherungen, beispielsweise durch bestehende Zertifizierungen wie DGNB, BREEAM oder LEED.“

ESG wird zum Kriterium für Finanzierer

Das Thema ESG betrifft sämtliche Glieder der Wertschöpfungskette – und damit nicht nur Mieter und Investoren, sondern auch Finanzierer. Schließlich sind auch Banken und andere Kreditgeber dazu angehalten, nachhaltige Projekte zu fördern und dabei auf die ESG-Strategie der Entwickler zu achten. Dies zeigt eine Umfrage der internationalen Anwaltskanzlei Addleshaw Goddard LLP, der zufolge 80 Prozent aller Finanzierer ihre Kreditvergabe an nicht nachhaltige Akteure der Immobilienwirtschaft bis zum Jahr 2025 einstellen werden. Über zehn Banken haben sich zudem bereits ECORE angeschlossen.

Auf der anderen Seite werden nachhaltige Projekte aktiv gefördert, unter anderem in Form von KfW-Zuschüssen und Zuschüssen des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Dies ist wichtig, damit Entwickler größer angelegte Sanierungsmaßnahmen durchführen und ihre Mietniveaus dennoch erschwinglich halten können. „Hier prüfen wir ebenfalls, wie wir unser Wissen aus den einzelnen Projekten effizient bündeln können, damit wir für unsere Mieter ökologisch UND ökonomisch reizvolle Lösungen anbieten können“, sagt Enenkel.

ESG bedeutet konstanten Wandel

Bis aus einer veralteten Industriebrache eine moderne Unternehmensimmobilie geworden ist, vergehen in der Regel mehrere Jahre. In diesem Zeitraum wird sukzessive umgebaut, saniert, nachverdichtet, renaturiert – und gefördert. Dabei ist es auch für Aurelis wichtig, die bestehenden Ansätze immer wieder zu hinterfragen, über Unternehmensgrenzen hinweg Wissen zu teilen und sich auf diese Weise konsequent weiterzuentwickeln. Und das gilt nicht nur für den Bereich des E, sondern auch für die Bereiche S und G.

Ähnlich sehen es die Experten von Bell Consultants, wie Pia Hoffmann zusammenfasst: „Das Themenfeld ESG entwickelt sich immer weiter, sodass die gemeinsamen Ziele immer wieder neu definiert werden müssen. Unser Scoring passt sich also stetig an – und wird dadurch ergänzt, dass wir uns im fortlaufenden Dialog zwischen den Investoren und den umsetzenden Akteuren befinden.“