Fordern statt fördern?

Wie sehr beeinträchtigen Regulierungen die Immobilienbranche tatsächlich?

Professor Dr. Marco Wölfle blickt auf eine äußerst vielseitige akademische Karriere zurück: Neben Veröffentlichungen zum Thema Venture Capital und den internationalen Aktienmärkten fokussiert sich der Professor für Finanz- und Immobilienwirtschaft der Berliner Steinbeis-Hochschule auch auf immobilienwirtschaftlich-regulatorische Fragestellungen.

Beispielsweise gehörte er zu den ersten Autoren, die die Mietpreisbremse 2016 aus einer wissenschaftlichen Sichtweise heraus betrachteten. Im Exklusivinterview für zoOM beleuchtet er die Folgen von Marktregulierung und fehlender politischer Förderung für die Immobilienwirtschaft.

Herr Professor Wölfle, zunächst eine Bestandsaufnahme: Wie reguliert sind die deutschen Immobilienmärkte tatsächlich? 

Für einen hundertprozentig wissenschaftlichen Vergleich müsste man bei der Regulierung nach Menge und Härte von Maßnahmen unterscheiden. Außerdem kommt es darauf an, ob Teilmärkte oder gleich alle Mieten und Kaufpreise reguliert werden. Aber kurz gesagt: Im Zeitverlauf hat die Regulierungsdichte in Deutschland zugenommen. Zwar muss man zugeben, dass unsere Wohnungsmärkte im internationalen Vergleich nicht maximal reguliert sind. Dennoch bewahrheiten sich fast überall zwei Dinge. 1. Regulierung hat immer Nebenwirkungen: Werden Mieten begrenzt, spiegelt sich das langfristig im Angebot. Außerdem werden Immobilien bei schärferen Bauvorschriften teurer. 2. Regulierung ist meist die falsche Antwort auf die Marktsituation. Statt dem Mangel an Angebot durch Subventionen im Bau – also leistungspolitische Fördermaßnahmen – zu begegnen und damit das Problem zu lösen, wird es durch Mietbegrenzung teilweise noch verschärft.

Was sind denn die rechtlichen Grundlagen von Regulierung auf den Immobilienmärkten? 

Der wichtigste Ausgangspunkt ist das gesicherte Grundrecht auf Chancengleichheit. Daher findet sich die wohnwirtschaftliche Mietgesetzgebung auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) statt im Handelsgesetzbuch (HGB). Denn während sich bei Gewerbeimmobilien immer zwei Kaufleute gegenüberstehen, unterstellt der Gesetzgeber zwischen Wohnungsmieter und -vermieter ein Wissens- und Machtgefälle. Das BGB hat meines Erachtens durchaus die Berechtigung, Chancengleichheit herbeizuführen. Ausdrücklich nicht im Sinne unserer Grundrechte ist aber die Ergebnisgleichheit. Genau hierauf zielen die meisten zurzeit gültigen und in manchen Wahlprogrammen geplanten Regulierungsmaßnahmen allerdings ab. Die Regulierung von Gewerbemieten ist nach der aktuellen Rechtslage auch deswegen nicht sinnvoll, weil Betriebskosten und Investitionen in Mietereinbauten sehr heterogen gehandhabt werden und in der Praxis zu sehr unterschiedlichen Mietsituationen führen. Überdies hat Corona im Büro- und Ladengeschäftsbereich doch erhebliche Spuren hinterlassen. Ob es wohl vernünftig ist, diese Negativfolgen noch durch weitere Restriktionen zu verstärken? Hier ließe sich natürlich einwerfen, dass die Interessen der Immobilienwirtschaft hinter denen des Einzelhandels und anderer Branchen zurückstehen sollten. Das jedoch wäre kurzsichtig und gefährlich, schließlich stehen hinter der Immobilienwirtschaft wiederum Menschen der breiten Bevölkerung mit ihren Finanzanlagen – beispielsweise in Form von Lebensversicherungen oder Pensionen.

Zu starke Regulierungen könnten Neubauentwicklungen künftig stärker ausbremsen

Inwiefern verstärken sich Regulierungen von Bauvorhaben und Regulierungen bei der Preisbildung gegenseitig?

Wie jede andere Regulierung erzeugen auch höhere Anforderungen an Bauvorschriften Folgewirkungen. Die Verschärfung schlägt sich in höheren Kaufpreisen und Mieten nieder. Die Frage könnte also sein, ob dies in Zeiten ohnehin steigender Mieten der richtige Impuls ist. Wenn Neu- und Umbau durch Bauvorschriften teurer und die Mieten gleichzeitig gedeckelt werden, so macht das das Bauen und Sanieren womöglich weniger attraktiv. Anstatt neuen Wohnraum zu schaffen und Gebäudebestand zu optimieren, wird dann unter Umständen nur noch verwaltet. Fakt ist: Umweltschutz ist nicht kostenlos. Vielleicht sollten wir aber darüber diskutieren, wie ein sinnvoller Kompromiss zwischen Emissionssenkungen und Wirtschaftlichkeit aussehen könnte. Eindeutig ist auf jeden Fall: Aufwendige Bauvorschriften und flächendeckend günstige Mieten schließen sich gegenseitig aus.

Wo sehen Sie Eingriffe in den Markt als besonders schädlich an?

Das ist eigentlich ganz einfach: Dinge, die knapp sind, werden teurer. Preissteigerungen im Kauf- und Mietmarkt gibt es vor allem in und um Großstädten, und zwar, weil Menschen dort gerne hinziehen. Durch Regulierung verlieren Preise aber ihre Funktion als Knappheitssignal. Der Anreiz beziehungsweise die wirtschaftliche Notwendigkeit, mehr zu bauen, geht dabei verloren.

Und außerhalb der Städte?

Man sollte sich Gedanken machen, wie die Regionen außerhalb der Städte attraktiv bleiben oder werden. Mindestens die Hälfte der Probleme auf deutschen Wohnungsmärkten wäre gelöst, wenn hierfür kreativere Lösungen gefunden würden. Wie gut der digitale Breitbandausbau vorankommt, kann jeder mit Kindern im Homeschooling täglich erleben.

Kreative Konzepte zur Förderung der Attraktivität von abgelegenen Regionen entlasten den Immobilienmarkt

Hoffen wir darauf, dass uns bald mehr einfällt, warum das Leben außerhalb von Städten attraktiv sein kann. Vielleicht beleben wir hierbei gar unsere föderale Struktur neu. Denn so mancher wirtschaftliche Aufschwung hat damit begonnen, dass Arbeitsplätze in kleinen abgelegenen Regionen Mitarbeitende zum Wohnen angezogen haben. Jobmagnete und alle Förderprogramme für Zukunftstechnologien in Regionen außerhalb der Ballungszentren zu entwickeln, wäre ein mutiger politischer Schritt. Diese politische Entscheidung hat aber mehr mit Förderung als mit Forderung beziehungsweise Regulierung zu tun.

Regulierungsgegner beklagen, strengere Rahmenbedingungen verschrecken Investoren. Lässt sich dies bei den weiterhin hohen Transaktionsvolumina überhaupt aufrechterhalten?

Vielleicht hilft dabei ein nüchterner Blick auf die Wirkung des Berliner Mietendeckels mit minus 13,7 Prozent bei den Baugenehmigungen im Jahr 2020. Genauso hilfreich ist ein Blick auf stark regulierte Auslandsmärkte. In Spanien hat eine Mieteinfrierung nach dem Zweiten Weltkrieg private Kleinvermieter völlig aus dem Markt getrieben. Das ist sehr schade. Denn Privatpersonen tragen erheblich zur Stabilität von Mietmärkten bei. Wer momentan in Deutschland Immobilien zum Zwecke der Altersvorsorge erworben hat, mag nun mit Sorge überlegen, ob das eine gute Entscheidung war, auch wenn der Berliner Mietendeckel nun vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde.

Aus politischer Sicht ist hingegen häufig von einem Marktversagen die Rede. Wie beurteilen Sie das?

Ein Marktversagen besteht vereinfacht gesagt dann, wenn Anbieter und Nachfrager in einem Markt nicht mehr zueinander finden. Ein Staatsversagen hingegen besteht unter anderem, wenn der Staat seinen langfristigen Aufgaben und der Gewährleistung von Stabilität nicht nachkommt. Knapp zehn Jahre nach fast völliger Abschaffung von Fördermaßnahmen und fast gleichzeitiger Privatisierung vieler günstiger Wohnungen im Staatsbesitz sind die Preise in den Großstädten nachfragebedingt gestiegen. Eigentlich müsste man hier dann die Frage stellen, ob Markt oder Staat versagt haben. Man sollte aber noch weniger einen Fehler mit einem weiteren korrigieren. Nicht sinnvoll ist es, wenn private Wohnungen verstaatlicht werden, weil durch diesen Eigentümerwechsel keine einzige neue Wohnung entsteht. Vielmehr sollte die private Initiative wieder gefördert werden, um schnell die Angebotslücken in den Ballungszentren zu schließen.

Ein deutsches Problem: Profitorientiertes Handeln wird gerade den Akteuren der Immobilienwirtschaft besonders negativ ausgelegt

In der Bevölkerung genießt die Immobilienbranche nicht den besten Ruf, das Vertrauen in den Markt ist nicht uneingeschränkt gegeben. Wie kommt das und was muss dagegen getan werden?

Durch solide, zuverlässige Arbeit und gute Aus- und Weiterbildung kann sicher jeder in der Branche etwas dagegen tun. Eigenschaften wie Transparenz und Fairness tragen sicher ergänzend bei. Dazu kommt aber noch eine kulturelle Komponente, die sich mit einem Beispiel veranschaulichen lässt: Jeder Hersteller eines Schokoriegels darf ohne Weiteres Geld an seinem Produkt verdienen. In der Immobilienbranche gilt wirtschaftliches Handeln hierzulande jedoch als anrüchig. In anderen europäischen Ländern oder auch in den USA ist das nicht so.

Sehen Sie die Regulierung der Gewerbeimmobilienmärkte prinzipiell anders als diejenige im Wohnsegment – Stichwort „Mietendeckel für Gewerbe“?

Politik wird im Gegensatz zur Wissenschaft nicht immer auf Basis von Fakten, sondern meist auch von Meinungen gemacht. Soweit ich weiß, entstand die Diskussion um den Gewerbe-Mietendeckel vor allem vor dem Hintergrund der Soloselbstständigen in Berlin, die selbstverständlich und ohne jeden Zweifel zu Recht ihre Existenz sichern wollen. Ob aber der Schutz einer einzelnen Gruppe als Gesetz über komplette Bundesländer oder gar die ganze Republik ausgerollt werden sollte, kann erst gesagt werden, wenn Vor- und Nachteile im Gesamtinteresse abgewogen sind. Mietregulierungen im Gewerbe sind allerdings – wie anfangs geschildert – konträr zur bestehenden Rechtslogik.

Rechnen Sie mit weiteren Regulierungen im Wahljahr 2021?

Im Wahljahr werden wir Regulierungsdiskussionen in alle immobilienwirtschaftlichen Richtungen haben, weil das Thema viel für die Parteien hergibt. Während die einen das Grundrecht auf Eigentum stärken möchten, betonen die anderen steigende Ausgaben für Lebenshaltungskosten. Daher wird auch die „zweite Miete“, also die Betriebskosten, noch thematisiert werden. Wiederum andere sehen Chancen, klimapolitische Ziele auf verschiedenen Wegen zu erreichen. Ob und vor allem welche Regulierungen es geben wird, hängt also vom Wahlergebnis ab.