Gewerbeparks & Logistik

Gilt das Moore'sche Gesetz für Unternehmensimmobilien?

Erschienen im immobilienmanager, Ausgabe 8-2019
01.08.2019 | Von Dr. Joachim Wieland | Lesezeit: 4 Minuten
Der rasante technische Fortschritt hat auch Auswirkungen auf die räumlichen Hüllen, in denen diese Entwicklungen stattfinden.

„Die Anzahl an Transistoren in einem integrierten Schaltkreis verdoppelt sich spätestens alle zwei Jahre“, besagt das sogenannte Moore’sche Gesetz. Oder vereinfacht: Alle zwei Jahre werden Computer doppelt so leistungsfähig wie zuvor. Dies manifestiert sich nicht nur auf der technischen, sondern auch auf der Prozess- und Anwendungsebene und führt damit zu neuen Produktions- und Distributionsweisen sowie veränderten Arbeitsumgebungen.
Stichworte: Industrie 4.0. und New Work. Damit wiederum verbunden sind neue Anforderungen an Unternehmensimmobilien, die aufgrund ihrer unterschiedlichen Flächentypen gleich von mehreren strukturellen Veränderungen betroffen sind. Heißt das, plakativ gesprochen, dass Unternehmensimmobilien alle zwei Jahre ein komplettes Facelift benötigen?

Effizienz ermöglicht Kontinuität

Das Gegenteil kann der Fall sein: Flexibel konzipierte und damit effizient gestaltete Unternehmensimmobilien am richtigen Standort können ihren Mietern Kontinuität bieten, da sie durch ein robustes Konzept, das Anpassungen ermöglicht, genau die Flächen bereit-stellen, die Unternehmen kurz- oder langfristig benötigen. Effizienz bedeutet dabei aber nicht allein eine intensive Grundstücksausnutzung oder eine hohe Belegungsdichte innerhalb der Gebäude.

Das Triebwerk-Gelände in München-Neuaubing erfährt gerade eine groß angegelegte Revitalisierung, um in Zukunft für die verschiedensten Nutzungen und Konzepte zur Verfügung zu stehen.

Aus Eigentümersicht ist eine Unternehmensimmobilie effizient, wenn die Idee der Mischnutzung angesetzt werden kann. Produktion ist üblicherweise nur eine von vielen möglichen Nutzungsarten – Büro, Logistik, Freizeitangebote, Gastronomie: Genau hier liegt doch der Unterschied zum klassischen Werksgelände. In Unternehmensimmobilien arbeiten unterschiedliche Mieter aus unterschiedlichen Branchen an einem Standort oder unter einem Dach. Sie teilen die Flächen untereinander: Ein nicht benötigter Hallenbereich kann aufgegeben und vom Asset Manager an den Nachbarn vermietet werden.

Auf Gemeinschaftsflächen wie offenen Lounge-Bereichen, einer Dachterrasse oder kleineren Grünflächen werden Möglichkeiten für den Austausch und kreative Synergien geboten. Man lernt seine Nachbarn kennen, man lernt den Austausch schätzen, eine Verbundenheit entsteht – vergleichbar mit den Ökosystemen bei Coworking-Spaces. Die Unternehmensimmobilie erfährt dadurch eine erhöhte Akzeptanz bei ihren Mietern beziehungsweise deren Mitarbeitern.
In Verbindung mit der flexiblen Bereitstellung von Flächen wird die Fluktuation geringer – und somit auch die Frequenz der erforder-lichen Umbauten bei einem Mieterwechsel. Wenn Umbauten erforderlich sind, sind meist die sich wandelnden Bedürfnisse der Mieter der Auslöser.

Effizient, aber nicht spezifisch

Stichwort Umbauten: Bei jedweder baulichen Maßnahme, sei es beim erstmaligen Herstellen oder bei späteren Änderungen, sollte wieder das eingangs erwähnte Moore’sche Gesetz bedacht werden. Das heißt: Die technische Entwicklung ist rasant, sie beschleunigt sich immer mehr. Je spezifischer die Immobilie konzipiert und ausgerüstet wird und je mehr Technik dafür verbaut werden muss, desto schneller veraltet sie. Hier gilt es, einen Mittelweg zu finden: Während einige technische Standards für moderne Vermietungskonzepte schlichtweg zur Pflicht gehören, können spezielle Einbauten, die sich nur mit hohem Aufwand wieder entfernen lassen, schnell die Flexibilität und Langlebigkeit der Fläche einschränken.

Mitgedacht werden sollten außerdem Aufstockungen, Nachverdichtung oder Rückbau, die auf rasche, kostengünstige Weise möglich sein müssen, wenn zusätzlicher Raumbedarf bei Mietern besteht oder neue Nutzer hinzukommen. So kann eine bisherige Hallen- oder Logistikfläche über Mezzanin-Geschosse mit überschaubarem Aufwand in Büroflächen umgewandelt werden. Und nicht zu vergessen: Auch moderne Verkehrskonzepte sollten mitgedacht werden, sodass beispielsweise Lieferverkehre eines künftigen Online-Händlers über Elektromobilität abgewickelt werden können, um eine Nutzungsverträglichkeit zu erhalten.

Preisbewusstsein steigt

Technik und Flexibilität berühren allerdings auch den Faktor Mietpreis: Ein Großteil der Mieter von Unternehmensimmobilien ist auch in einer wirtschaftlichen Boomphase preisbewusst. Das gilt für den Logistiksektor, der grundsätzlich mit geringen Margen umgehen muss, ebenso wie für viele Büronutzer, die sich für Standorte von Unternehmensimmobilien am Rand der Innenstädte interessieren. Dabei wollen und müssen die Unternehmen ihren Mitarbeitern attraktive Flächen bieten – die eigenen Räume sowie ein attraktives Umfeld mit Nahversorgungs- und Freizeitmöglichkeiten sind längst ein Faktor im War for Talents.

Für Eigentümer von Unternehmensimmobilien gilt es daher, den Spagat zwischen Flächenattraktivität und geringen Mietkosten zu halten. Effizienz bedeutet hier also auch, das Unnötige zu identifizieren und konsequent fernzuhalten. Die Effizienzgedanken auf die Ebenen der Nutzungsflexibilität und die Prozesse der Mieter zu lenken, erfordert Zeit, Austausch und im Anschluss häufig Investitionsaufwand. Es mag eine zusätzliche Anstrengung sein. Dennoch erfordert die konzeptionelle Arbeit im Zusammenspiel mit den üblichen immobilienwirtschaftlichen Parametern wie Lagebeurteilung oder Cashflow-Analyse in den meisten Fällen weniger Aufwand, als dies anzunehmen wäre. Dafür trägt dies weit überproportional zur langfristigen Stabilität der Unternehmensimmobilie bei.