Triebwerk München - Wie wir einen Standort wachküssen
Hier wollen wir Ihnen zeigen, wie wir aus einem brachliegenden Gelände ein Wohngebiet und einen Businesspark für Kreative und moderne Unternehmen entwickeln.

Wer hat die Idee?

Wer sind die Leute bei Aurelis, die neue Standorte schaffen, ohne neue Flächen zu versiegeln? Die auf verlassene Gewerbegebäude oder öde Flächen schauen und dabei schon eine Idee vom fertigen Ganzen haben? Die nicht möglichst viel Beton verbauen, sondern Bestandsbauten neues Leben einhauchen? Einer, der das bei uns macht, ist Stefan Wiegand. Gemeinsam mit seinem Team ist er für das Bundesland Bayern verantwortlich. Er erzählt hier von seinem Lieblingsprojekt.

Eines der größten Projekte in München

Für viele fängt ein Immobilienprojekt erst dann an, wenn der Bauzaun da ist und neue Gebäude entstehen. Der Prozess beginnt aber früher und begleitet uns über viele Jahre. Als Beispiel habe ich eines der größten Revitalisierungsprojekte in der bayerischen Landeshauptstadt ausgesucht: das ehemalige Ausbesserungswerk der Deutschen Bahn im Münchener Stadtteil Neuaubing.  

Auf der 400.000 Quadratmeter großen Fläche setzen wir die komplette Palette der Leistungen um, die wir zur Aufwertung von Standorten erbringen: Landentwicklung, Sanierung, Umbau und Neubau sowie Vermietung.

Hier lebt die Geschichte

Das Bahnausbesserungswerk Neuaubing liegt einige Kilometer südwestlich der Münchner Innenstadt. Von 1906 bis 2001 – also rund 100 Jahre lang – wurden hier Waggons, Lokomotiven und Gleiselemente der Deutschen Bahn gewartet und repariert.

Die Geschichte ist auch heute noch zu spüren. Der robuste Charakter der Gebäude, die Materialien Ziegel und Stahl, die großzügigen Straßen, Zufahrten und Höfe – all das zeugt von dem früheren, rauen Werkscharakter.

Solche Orte sind in der Landeshauptstadt München selten geworden.

Zuerst kommt die Vision

Manchmal ist es schwer, sich vorzustellen, wie ein Standort einmal aussehen kann. Dennoch: Am Anfang steht immer eine erste Idee. Im nächsten Schritt klären wir, ob wir mit dieser Idee die Akzeptanz und Unterstützung der Kommune finden. Und falls ja, welche Anforderungen an uns gestellt werden. Je größer ein Umnutzungsvorhaben, umso mehr Parteien entscheiden mit.  

Im ersten Projektstadium werden daher viele Gespräche geführt, Markt- und Standortanalysen erstellt sowie Gutachten – beispielsweise zu Verkehrsflüssen – eingeholt. Das Konzept für das Bahnausbesserungswerk entwickeln wir gemeinsam mit den Planungsbehörden der Stadt München, dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege und den Naturschutzbehörden. Es gibt viel zu tun und die Motivation ist riesig.

Arbeiten, Wohnen und gigantische Grünflächen

2011 stellen wir erstmals unsere Planungsideen für das Areal der Öffentlichkeit vor. Wir wollen das Gelände aufteilen. Der südliche Teil mit den Industriehallen soll der Gewerbepark Triebwerk werden. Im nördlichen Teil des Areals wollen wir unter dem Namen Gleisharfe ein Wohngebiet mit ca. 500 Wohneinheiten erschließen.

Von den insgesamt rund 400.000 Quadratmetern des Areals werden mehr als die Hälfte unbebaut bleiben. Ein Teil entfällt auf Straßen, Plätze und Gehwege, ein Teil auf weitläufige Grünflächen. Viele dieser Grünflächen sind als hochwertige Biotope ausgewiesen und unter Naturschutz gestellt worden.

Ein Ort, der wachgeküsst werden will

In unserem Regionalbüro in Bayern haben wir uns sofort für das Projekt begeistert. Für uns ist der Standort einzigartig und bietet enormes Potenzial.

Auf dem Gelände befinden sich ein knappes Dutzend denkmalgeschützte Werkhallen und -gebäude: eine traumhafte Industriearchitektur, die nur darauf wartet, wachgeküsst zu werden.

Eine Halle von riesigen Ausmaßen

Die größte Halle mit Backsteinfassade und Stahlfachwerkkonstruktion ist imposante 22.700 Quadratmeter groß und hat fast sechs Meter lichte Raumhöhe. Damit ist sie mehr als dreimal so groß wie ein Spielfeld im Bundesliga-Fußball. Aber das ist nicht das einzig Besondere auf der Projektfläche.

Die Natur bleibt erhalten

Auf dem Gelände hat sich ein Mikroklima mit artenreichen Tier- und Pflanzengemeinschaften entwickelt, die schützenswert sind und die Einrichtung von wertvollen Biotopflächen erfordern. Das heißt, vieles auf dem Areal bleibt einfach grün. Und zieht immer noch eine interessante Flora und Fauna an.

Von Bienen und Blumen

Das Areal beherbergt bspw. eine reiche Wildbienenfauna mit zahlreichen hochspezialisierten Gattungen. Sie finden auf dem Triebwerk-Areal die einzige Blühpflanze, die sie sammeln: den Natternkopf, eine lilafarbene borstig-behaarte Staude.

Auf dem Schotter des ehemaligen Bahngeländes haben sich noch weitere wärme- und trockenheitsliebende Arten niedergelassen.

Erschließungsmaßnahmen für Zauneidechsen

Auch die auf dem Gelände heimisch gewordene und bedrohte Zauneidechse profitiert von neu angelegten Lebensräumen. Bei der Gestaltung der Grünflächen legen wir Vernetzungskorridore an, damit die Tierchen in neue Bereiche innerhalb des Geländes vordringen können. Auch eine sogenannte Querungshilfe wird erbaut, um den Zauneidechsen eine Unterquerung der Erschließungsstraße zu ermöglichen. Sandlinsen zur Eiablage sollen die Fortpflanzung der Tiere unterstützen. Erfolge zeigen sich ein Jahr später: Bei Kontrolluntersuchungen findet man eine vitale Zauneidechsen-Kolonie auf Flächen, die vorher nicht besiedelt waren.

Die ersten Mieter kommen

2013 wird der Bebauungsplan für das Triebwerk rechtskräftig. Inzwischen haben wir die ersten beiden Mieter für den gewerblichen Teil des Geländes gewonnen. Für die Deutsche Post DHL bauen wir ein modernes Paketverteilzentrum. Und für die Boulderwelt München West GmbH sanieren wir eine denkmalgeschützte Halle. Dort soll eine der größten Kletteranlagen weltweit eingerichtet werden.

Straßen und Bürgersteige entstehen

Nachdem die Lebensräume der geschützten Tiere und Pflanzen gesichert sind, können die Baumaßnahmen beginnen. Parallel zu den ersten Neubau- und Sanierungsprojekten geht es auch mit den Erschließungsmaßnahmen für das Areal los: Straßen und Gehwege sichern die Zufahrt zu den Gebäuden.

Von hier kommen Päckchen künftig schneller

Termingerecht übergeben wir 2014 den Neubau für die Deutsche Post DHL. Auf ca. 7.000 Quadratmeter Hallen- und Bürofläche werden seitdem die Pakete für die Zusteller automatisch sortiert. Diese Technik trägt wesentlich dazu bei, die Paketzustellung im Umkreis weiter zu vereinfachen und die Lieferzeit zu verkürzen. Sechs Monate später zeichnet die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) die Paketzustellbasis mit dem Zertifikat in Silber aus.

Seit 30 Jahren am Standort

Die Bahntochter DB Fahrzeuginstandhaltung ist seit 30 Jahren mit ihrer Elektronikzentralwerkstatt (EZW) auf dem Gelände des Triebwerks vertreten. Mit der fortschreitenden Nutzung von Elektronik in Reisezügen hat dieser Geschäftsbereich immer mehr an Bedeutung gewonnen. Nun ist die Zeit für einen Neubau gekommen.

Die neue Anlage mit Büro, Werkstatt, Technikraum und Kantine nimmt im Frühjahr 2015 ihren Betrieb auf. Rund 150 hoch spezialisierte Experten warten hier heute elektronische Bauteile – für die Deutsche Bahn und für andere internationale Bahnunternehmen. Auch für diesen Neubau erhalten wir ein DGNB Nachhaltigkeitszertifikat: in Gold.

Wertvolle Industriearchitektur erhalten

Die Sanierung der historischen Hallen erfordert unsere ganze Flexibilität und Kreativität. Eine besondere Herausforderung ist die Verbindung von energetisch vernünftigen, technisch zeitgemäßen Lösungen mit den Anforderungen des Denkmalschutzes.

Ein Beispiel? Neben Fassaden und Dächern sollen vor allem die Fenster in ihrer ursprünglichen Form erhalten bleiben. Um energetischen und ästhetischen Ansprüchen gleichermaßen zu genügen, sind doppelte Verglasungen von innen eine mögliche Lösung. Ist in der Umsetzung sehr kostspielig, sieht aber gut aus.

Klettern bei moderaten Temperaturen

Diese Einzelmaßnahmen besprechen wir individuell mit unseren Mietern. Denn die Anforderungen sind unterschiedlich. Die Kunden der „Boulderwelt“ brauchen keine 21 Grad Raumtemperatur beim Klettern. Büroangestellte aber schon.

Der Kletterhallen-Betreiber etabliert auf unserem Gelände übrigens seine zweite Münchener Adresse. Auf 2.500 Quadratmetern Nutzfläche können hier Freizeitboulderer Kletterrouten verschiedener Schwierigkeitsgrade absolvieren.

Kreative Mieter

Seit Mitte 2016 ist auch die Tischfabrik24 als Mieter bei uns ansässig. Das Unternehmen, das seine ausgefallenen Massivholztische online vertreibt, wollte in Süddeutschland Fuß fassen. Wir haben für den Möbelhersteller eine Halle saniert und mit einer Galerie ausgebaut. Sie wird nun als Showroom genutzt. Die Loft-Atmosphäre passt prima zu dem besonderen Reiz der handgefertigten Möbel.

Hier darf getobt werden

Die nächste kreative Nutzungsidee auf dem Triebwerk-Areal ist der Indoor-Spielplatz Wichtelwerk. Einen Kindergeburtstag feiern oder eine Party für die Kleinen veranstalten, ohne dass danach das Zuhause renoviert werden muss? Das war wohl der Grundgedanke. Die hohen lichtdurchfluteten Räume sind ideal für große Kletter- und Spielgerüste. Auf der Hüpfburg können die Kids so hoch springen wie sie wollen, ohne jemals die Decke zu berühren. Und das komplexe Stahltragwerk kommt ohne tragende Wände aus – viel Platz also zum Toben.

Ein Juwel im Schmuckkästchen

Unser besonderes Highlight auf dem Gelände: das Werkgebäude 10, das selbst in dem besonderen Ambiente des Triebwerks als kleines Juwel heraussticht. Fassade und Fenster werden instand gesetzt, auch im Inneren des Gebäudes bringen wir die historische Substanz wieder zum Glänzen. Kostenpunkt: etwa 1,5 Millionen Euro. Mit besonderer Sorgfalt wird auch das Wahrzeichen des Gebäudes revitalisiert: Experten der „Turmuhrenfabrik Rauscher“ aus Regensburg reisen an, um das Uhrwerk auszutauschen, Ziffernblatt und Zeiger zu reinigen und die Uhr schließlich wieder zum Laufen zu bringen. 

Eiche statt PVC

Die über hundert Jahre alte Holztreppe mit schmiedeeisernem Geländer müssen wir von Staub und abblätternden Lackschichten befreien und umfassend restaurieren. Den in den 80er Jahren nachträglich verlegten PVC-Boden haben wir entfernt und durch hochwertiges Eichenparkett ersetzt. Mit einem Aufzug, neuer Heizung sowie neuen Sanitär- und Elektroanlagen ist das Denkmal nun auf einem modernen Stand. Wir finden, das hat sich gelohnt.

Reichlich Platz zum Chillen

Ein Softwareentwickler verliebt sich spontan in das Gebäude. Ein Grund sind auch die Wohlfühlorte rund um das Gebäude. Auf der Ostseite laden neben der bepflanzten Böschung Sitzbänke zu einer kurzen Pause ein und im Westen kann man auf einem großen Holzdeck das einzigartige Flair des Triebwerks genießen. Die Mitarbeiter des Unternehmens nutzen das Platzangebot bei entsprechendem Wetter als Open-Air-Kantine oder für gemeinsame Grillabende.

Aus dem Kesselhaus könnten Loftbüros werden

Vom ehemaligen Kesselhaus aus wurde das gesamte Ausbesserungswerk mit Energie versorgt. Der Kessel erstreckte sich vom Keller bis unter die Decke. Um das Kesselhaus sinnvoll nutzen zu können, bauen wir die Anlagen zurück. Aktuell erarbeiten wir mit einem Raumplaner ein Konzept, das eine mehrstöckige Nutzung mit einer integrierten Galerie vorsieht. Sehr reizvoll, zum Beispiel für Loft-Arbeitsplätze.

Der hohe Schornstein neben dem Kesselhaus muss aus Sicherheitsgründen auf vier Meter gekürzt werden. Wir werden ihn in die Außenanlagen integrieren. Mit einem Eingang und einem Glasdach versehen soll er künftig auch begehbar sein.

Der Branchenmix wächst immer weiter

Inzwischen ergänzen mehrere moderne Bauten die historischen Bestandsgebäude. Neben der Deutschen Bahn AG und der Deutschen Post DHL haben sich inzwischen auch ein Elektrotechnik-Großhandel und eine Großformat-Digitaldruckerei für Neubauten aus unserer Hand entschieden.

Mehr Spannung durch Kontrast

Die sorgfältig sanierten Backsteingebäude und die sachlichen Neubauten verbinden sich auf dem Triebwerk-Areal zu einer interessanten Kombination. Durch die großzügigen Verkehrswege und Grünflächen wirken beide Stile in ihrer Unterschiedlichkeit, ohne einander zu stören.

Geschwungene Häuserzeilen

Bis hierher haben wir nur über den Gewerbeteil des Areals gesprochen. Wie ist es mit dem geplanten Wohnquartier Gleisharfe weitergegangen? Die neun Wohnbaufelder sind innerhalb von weniger als einem Jahr verkauft worden. Bauträger realisieren gerade die ersten Projekte und wir stellen Straßen und Gehwege her. Insgesamt ist Platz für etwa 500 geförderte und frei finanzierte Wohnungen, zwei Kindertagesstätten, Grünflächen und Spazierwege.

Grundlage der Planung ist ein Entwurf von Meili Peter Architekten, Zürich/München und Bauchplan Landschaftsarchitekten, München. Die städtebauliche Struktur ist an die Form der früher vorhandenen Gleise angelehnt, deshalb die geschwungenen, langgestreckten Häuserzeilen.

Viel Flair und Eidechsen als Nachbarn

Zurück zum Triebwerk: Acht Gebäude sind heute voll vermietet. Wer soll noch hierherkommen? Alle, die sich die unmittelbare Innenstadt nicht leisten wollen, aber eine gut angebundene, außerordentlich reizvolle Location suchen. Die möglichen Nutzungen reichen von Büro, Labor und Produktion über Lager, Logistik und Großhandel bis zum Showroom.

Der Branchenmix im Triebwerk wächst immer weiter. Denn die entspannte, großzügige und charmante Atmosphäre hier hat bisher fast jeden in den Bann gezogen, der sie erlebt hat.

Unsere Vision

Wo früher Unkraut wucherte und Gebäude verfielen, soll in ein paar Jahren ein weitläufiger Businesscampus für Wirtschaft, Kreativität und Freizeit sein. Mit historischer Industriearchitektur, coolen Neubauten, viel urwüchsigem Grün, Eidechsen als Nachbarn und einer Lage mitten in München.

Ihr Kontakt
Christina Schäfer
Asset Management Region Süd
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